Hakmilik yang tidakbolehdisangkal: kesan
kes BoonsomBoonyamit
3.1 Di bawah sistem Torrens,
apabila dua perkara penting telah dapat kita patuhi (borang
tertentu digunakan,
diikuti dengan pendaftaran), hasilnya adalah hakmilik yang tidak
boleh disangkal (bagi urusniaga pindahmilik)
atau kepentingan yang tidak boleh
disangkal (bag iurusniaga yang lain,
seperti gadaian, pajakan, lien dan ismen). Prinsip
hakmilik yang tidak boleh disangkal ini (indefeasibility
of title) terkandung dalam
seksyen 340(1).
3.2 Malangnya, itu hanya sebahagian dar igambaran
yang sebenar. Di bawah s. 340(2) pula,
andainya terdapat hal keadaan tertentu seperti penipuan,
pemalsuan, salahnyata dan
sebagainya,
hakmilik atau kepentingan berkenaan masih lagi boleh disangkal dan
dipersoal di mahkamah.
Andainya mahkamah puashati wujud ha lkeadaan yang
dikatakan itu
(misalnya terbukti ada penipuan dan pemalsuan), mahkamah akan
isytiharkan urusniaga berkenaan tidak sah dan batal,
manakalaharta yang dipindahmilik
atau digadai itu hendaklah diserahkan kembali kepada pemilikasalnya:
lihat kes Chie Lip Senglwn. Perwira Habib Bank
Malaysia SdnBhd[1999] 1 AMR 789.
3.3 Dalam kesterkini yang
diputuskan oleh Mahkamah Persekutuan, Adorna Properties Sdn
Bhd lwn .Boon som Boonyamit[2001] 1 AMR 665, tanah milik A telah dijual dan
dipindahmilik oleh B
(menerusi penipuan dan pemalsuan) kepada C, yang membelinya
dari B selaku BFP (bona fide purchaser
for value without notice). Mahkamah
Persekutuan
putuskan bahawa disebabkan negara ini mengamalkan “immediate
indefeasibility”, hakmilik C pada tanah itu tidak boleh disangkal, disebabkan statusnya
sebagai BFP di bawah s. 340(3) KTN.
Persoalan yang timbul dari kes ini ialah tidakkah
keputusan Mahkamah Persekutuan ini menganiayai A, pemiliksebenar, yang hilang
hartanyawalaupuniatidakbersalah?
_______________________________________________________________________________________________________
Sumber : www.instun.gov.my
Sibuk saya di dalam minggu ini sehingga
tidak sempat mengemaskini blog yang tidak seberapa ini. Saya pohon maaf kepada
semua yang telah mengunjungi blog ini mengharapkan ada posting terbaru dari
saya. Saya sibuk membuat persediaan bagi satu kes. Pada hari Isnin & Selasa
minggu hadapan saya akan mengendalikan satu perbicaraan penuh di Mahkamah
Tinggi P.Pinang. Satu kes tanah yang mirip kepada fakta kes tersohor Boonsam
Boonyanit lwn Adorna Properties Sdn Bhd. Anakguam saya telah mendapati
tanah miliknya telah ditukarmilik kepada sebuah syarikat tanpa pengetahuannya
oleh seorang yang juga telah menyamar sebagai beliau (menggunakan kad
pengenalan palsu). Pemindahan hakmilik tanah telah dilakukan di hadapan
Pendaftar Hakmilik Tanah di negeri Kedah bagi tanahnya di Pulau Pinang.
Mengikut keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Boonsam Boonyanit tersebut, seandainya tiada unsur "mala fide" (niat jahat) di dalam pemindahan hakmilikan tanah daripada pihak yang membeli tanah tersebut (pemilik terbaru), walaupun memang jelas terdapat penipuan dan pemalsuan oleh orang yang menyamar dan menipu tersebut, anakguam saya tidak akan mendapat kembali hakmilikan tanahnya dan pemilik yang baru (syarikat berkenaan) akan tetap dilindungi hakmilikannya oleh undang-undang (Seksyen 340 Kanun Tanah Negara). Jadi apa yang perlu dibuktikan oleh pemilik baru tanah berkenaan adalah bahawasanya mereka sendiri tidak tahu-menahu adanya penipuan di dalam kes tersebut, amat mudah sekali beban pembuktian yang diletakkan ke atas mereka.
Begitulah dilema yang melanda salah satu cabang undang-undang tanah negara masa kini akibat keputusan Mahkamah Persekutuan di atas (walaupun ada percubaan oleh Mahkamah Rayuan baru-baru ini di dalam kes Au Meng Nam yang memberi sedikit sinar harapan kepada mereka yang teraniaya seperti kes anakguam saya, keputusan Mahkamah Persekutuan di atas masih lagi dianggap sebagai "a good law" (walaupun berbagai kritikan ilmiah dan kadangkala "case law" yang ditala ke atasnya) dan merupakan satu precedent yang mengikat di atas prinsip "stare decisis" dan wajib diikuti oleh Mahkamah yang lebih rendah hierarkinya, termasuk Mahkamah Rayuan dan Mahkamah Tinggi).
Gopal Sri Ram JCA dalam membezakan kes Au Meng Nam dan Boonsom Boonyanit, telah mengatakan sedemikian di dalam penghakimannya;
Such a decision is, of course, binding because it established a new principle of law. This is an example of a true precedent. But where you have a case which involves the interpretation of a section in an Act of Parliament the doctrine of precedent has a lesser effect. See, Carter v. Bradbeer [1975] 1 WLR 1204, per Lord Diplock.
Jadi nasihat saya kepada tuan-puan sekelian, rajin-rajinlah menjengok ke pejabat tanah dan periksalah hal-ehwal tanah milik anda selalu. Anakguam saya (seorang makcik tua) saban tahun ke pejabat tanah membayar hasil tanahnya, tetapi masih lagi teraniaya. Sedar-sedar di dalam tahun 2005, cukai tanahnya telahpun dibayar oleh sepihak yang lain. Tanah tersebut telah juga dicagarkan kepada sebuah bank oleh pemilik yang baru dengan nilai pinjaman yang begitu lumayan sekali.
Sindiket-sindiket penipuan tanah ini bukan satu hal baru di negara kita, dan pihak berkuasa sedar akan permasalahan ini, namun demikian penipuan terhadap hakmilikan tanah ini masih lagi berleluasa dan malangnya ianya dilakukan di bawah batang hidung mereka yang sepatutnya melindungi hak dan kepentingan rakyat, oleh pihak Pejabat Tanah sendiri. Disebabkan nila setititik habis rosak susu sebelanga!
Lebih malang lagi, bila diperiksa dengan pihak Polis, siasatan untuk kes yang melibatkan perihal tanah milik anakguam saya ini, yang juga telah dilaporkan kepada pihak polis sejak tahun 2005 lagi, baru berjalan setakat 20% kata pegawai penyiasat terbaru kes ini. Beginilah nasib golongan marhaen di negara ini, sudahlah menghadapi masalah di dalam perundangan sivil dan dibeban dengan kos guaman, keadilan yang yang dipohon dari mereka yang berkuasa (melalui proses di bawah acara keadilan jenayah) juga amat longlai sekali penguatkuasaannya.
Akhir sekali izinkan saya kemukakan semula sebahagian daripada penghakiman Gopal Sri Ram JCA yang memberikan cahaya dan perspektif (akibat kekalutan yang ditimbulkan di dalam kes Boonsam Boonyanit di Mahkamah Persekutuan tersebut) kepada tujuan asal seksyen 340 Kanun Tanah Negara 1965 digubal dan mengapa kepentingan dan hak mereka yang teraniaya ini perlu dilindungi;
The object and purpose of s. 340 is to protect registered proprietors of land by affording them certainty of title. This is a just result because it is unfair and unjust that the true owner of land should be deprived of it by the machinations of a rogue. When a court interprets a statute, particularly one which confers rights upon or grants protection to persons generally or a class, its duty is to derive a meaning that is fair, or in accordance with the purpose of the particular Act of Parliament. Put differently, an interpretation should not be placed which will produce an unsatisfactory or unfair result. Indeed, there is a presumption that Parliament does not intend an unfair or unjust result. See, Pesuruhjaya Ibu Kota Kuala Lumpur v. Public Trustee & Ors [1971] 2 MLJ 30; ‘The Boucraa’ [1994] 1 All ER 20; Lim Phin Khian v. Kho Su Ming [1996] 1 CLJ 529.
Mengikut keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Boonsam Boonyanit tersebut, seandainya tiada unsur "mala fide" (niat jahat) di dalam pemindahan hakmilikan tanah daripada pihak yang membeli tanah tersebut (pemilik terbaru), walaupun memang jelas terdapat penipuan dan pemalsuan oleh orang yang menyamar dan menipu tersebut, anakguam saya tidak akan mendapat kembali hakmilikan tanahnya dan pemilik yang baru (syarikat berkenaan) akan tetap dilindungi hakmilikannya oleh undang-undang (Seksyen 340 Kanun Tanah Negara). Jadi apa yang perlu dibuktikan oleh pemilik baru tanah berkenaan adalah bahawasanya mereka sendiri tidak tahu-menahu adanya penipuan di dalam kes tersebut, amat mudah sekali beban pembuktian yang diletakkan ke atas mereka.
Begitulah dilema yang melanda salah satu cabang undang-undang tanah negara masa kini akibat keputusan Mahkamah Persekutuan di atas (walaupun ada percubaan oleh Mahkamah Rayuan baru-baru ini di dalam kes Au Meng Nam yang memberi sedikit sinar harapan kepada mereka yang teraniaya seperti kes anakguam saya, keputusan Mahkamah Persekutuan di atas masih lagi dianggap sebagai "a good law" (walaupun berbagai kritikan ilmiah dan kadangkala "case law" yang ditala ke atasnya) dan merupakan satu precedent yang mengikat di atas prinsip "stare decisis" dan wajib diikuti oleh Mahkamah yang lebih rendah hierarkinya, termasuk Mahkamah Rayuan dan Mahkamah Tinggi).
Gopal Sri Ram JCA dalam membezakan kes Au Meng Nam dan Boonsom Boonyanit, telah mengatakan sedemikian di dalam penghakimannya;
Such a decision is, of course, binding because it established a new principle of law. This is an example of a true precedent. But where you have a case which involves the interpretation of a section in an Act of Parliament the doctrine of precedent has a lesser effect. See, Carter v. Bradbeer [1975] 1 WLR 1204, per Lord Diplock.
Jadi nasihat saya kepada tuan-puan sekelian, rajin-rajinlah menjengok ke pejabat tanah dan periksalah hal-ehwal tanah milik anda selalu. Anakguam saya (seorang makcik tua) saban tahun ke pejabat tanah membayar hasil tanahnya, tetapi masih lagi teraniaya. Sedar-sedar di dalam tahun 2005, cukai tanahnya telahpun dibayar oleh sepihak yang lain. Tanah tersebut telah juga dicagarkan kepada sebuah bank oleh pemilik yang baru dengan nilai pinjaman yang begitu lumayan sekali.
Sindiket-sindiket penipuan tanah ini bukan satu hal baru di negara kita, dan pihak berkuasa sedar akan permasalahan ini, namun demikian penipuan terhadap hakmilikan tanah ini masih lagi berleluasa dan malangnya ianya dilakukan di bawah batang hidung mereka yang sepatutnya melindungi hak dan kepentingan rakyat, oleh pihak Pejabat Tanah sendiri. Disebabkan nila setititik habis rosak susu sebelanga!
Lebih malang lagi, bila diperiksa dengan pihak Polis, siasatan untuk kes yang melibatkan perihal tanah milik anakguam saya ini, yang juga telah dilaporkan kepada pihak polis sejak tahun 2005 lagi, baru berjalan setakat 20% kata pegawai penyiasat terbaru kes ini. Beginilah nasib golongan marhaen di negara ini, sudahlah menghadapi masalah di dalam perundangan sivil dan dibeban dengan kos guaman, keadilan yang yang dipohon dari mereka yang berkuasa (melalui proses di bawah acara keadilan jenayah) juga amat longlai sekali penguatkuasaannya.
Akhir sekali izinkan saya kemukakan semula sebahagian daripada penghakiman Gopal Sri Ram JCA yang memberikan cahaya dan perspektif (akibat kekalutan yang ditimbulkan di dalam kes Boonsam Boonyanit di Mahkamah Persekutuan tersebut) kepada tujuan asal seksyen 340 Kanun Tanah Negara 1965 digubal dan mengapa kepentingan dan hak mereka yang teraniaya ini perlu dilindungi;
The object and purpose of s. 340 is to protect registered proprietors of land by affording them certainty of title. This is a just result because it is unfair and unjust that the true owner of land should be deprived of it by the machinations of a rogue. When a court interprets a statute, particularly one which confers rights upon or grants protection to persons generally or a class, its duty is to derive a meaning that is fair, or in accordance with the purpose of the particular Act of Parliament. Put differently, an interpretation should not be placed which will produce an unsatisfactory or unfair result. Indeed, there is a presumption that Parliament does not intend an unfair or unjust result. See, Pesuruhjaya Ibu Kota Kuala Lumpur v. Public Trustee & Ors [1971] 2 MLJ 30; ‘The Boucraa’ [1994] 1 All ER 20; Lim Phin Khian v. Kho Su Ming [1996] 1 CLJ 529.
Mahkamah Persekutuan sekat pemindahan tanah
secara penipuan
PUTRAJAYA 21 Jan. - Kepentingan pemilik
asal tanah kini terjamin berikutan keputusan bersejarah Mahkamah Persekutuan
hari ini yang menyekat aktiviti pemindahan hak milik tanah melalui penipuan dan
pemalsuan dokumen daripada berleluasa.
Keputusan yang menjadi nas undang-undang itu turut memberi kesan bahawa hak milik pembeli tanah kini boleh disangkal jika terbukti wujud unsur-unsur penipuan dalam urusan pemindahan kepada pihak lain meskipun harta itu dibeli atas niat baik.
Panel lima hakim diketuai oleh Ketua Hakim Negara, Tun Zaki Tun Azmi memutuskan demikian sebulat suara ketika membenarkan dengan kos rayuan kes pajakan tanah melibatkan ahli perniagaan, Tan Ying Hong selaku perayu dan tiga responden.
Keputusan hari ini menyimpang daripada satu lagi penghakiman kontroversi Mahkamah Persekutuan sembilan tahun lalu melibatkan Adorna Properties Sdn. Bhd. melawan Boonsom Boonyanit @ Sun Yok Eng.
Hakim Zaki dalam penghakiman bertulisnya menyatakan, beliau bertanggungjawab menjelaskan semula undang-undang tersebut kerana kesilapan yang dilakukan dalam kes Adorna Properties sangat ketara.
''Umum mengetahui terdapat pihak-pihak yang tidak berperikemanusiaan mengambil kesempatan terhadap kesilapan penghakiman itu dengan memindahkan hak milik tanah secara penipuan,'' ujarnya.
Sehubungan itu, Hakim Zaki berharap Pejabat Tanah dan Galian akan lebih berwaspada apabila mendaftarkan proses pemindahan hak milik tanah.
Turut bersidang ialah Presiden Mahkamah Rayuan, Tan Sri Alauddin Mohd. Sheriff, Hakim Besar Malaya, Tan Sri Arifin Zakaria dan Hakim-Hakim Mahkamah Persekutuan, Datuk Zulkefli Ahmad Makinudin serta Datuk James Foong Cheng Yuen.
Pada 27 Ogos 2001, panel tiga hakim diketuai oleh Ketua Hakim Negara (ketika itu) Tun Eusoff Chin memutuskan Adorna Properties berhak memperoleh hak milik tanah di Tanjung Bunga, Pulau Pinang bernilai RM12 juta walaupun berlaku penipuan kerana ia dibeli atas niat baik (bona fide).
Penghakiman itu turut memutuskan pembeli tanah merupakan pemilik yang sah asalkan ia dibeli atas niat baik walaupun berlaku penipuan dan pemalsuan dokumen dalam urusan pemindahannya.
Ia disifatkan salah di sisi undang-undang oleh para peguam dan golongan akademik selain dikritik hebat kerana ia membuka ruang kepada tanah dipindah milik sewenang-wenangnya melalui penipuan.
Kes itu dikemukakan oleh seorang ahli perniagaan warga Thailand, Kobchai Sosothikul setelah tidak berpuas hati dengan pembelian tanah ibunya itu oleh Adorna Properties.
Sementara itu, Hakim Arifin dalam penghakiman bertulisnya berpendapat, Mahkamah Persekutuan terdahulu tersilap mentafsir Seksyen 340(1), (2) dan (3) Kanun Tanah Negara sehingga membuat keputusan yang salah dalam kes Adorna Properties.
Beliau berpendapat, panel terdahulu tersilap ketika memutuskan pembeli tanah berdaftar layak memperoleh hak milik mutlak serta merta walaupun wujud penipuan dalam dokumen pemindahan tanah.
Dalam rayuan hari ini pula, pihak responden terdiri daripada Tan Sian San, Cini Timber Industries Sdn. Bhd. dan United Malayan Banking Corporation Berhad (UMBC).
MAKLUMAT DALAM TALIAN.COM
Keputusan yang menjadi nas undang-undang itu turut memberi kesan bahawa hak milik pembeli tanah kini boleh disangkal jika terbukti wujud unsur-unsur penipuan dalam urusan pemindahan kepada pihak lain meskipun harta itu dibeli atas niat baik.
Panel lima hakim diketuai oleh Ketua Hakim Negara, Tun Zaki Tun Azmi memutuskan demikian sebulat suara ketika membenarkan dengan kos rayuan kes pajakan tanah melibatkan ahli perniagaan, Tan Ying Hong selaku perayu dan tiga responden.
Keputusan hari ini menyimpang daripada satu lagi penghakiman kontroversi Mahkamah Persekutuan sembilan tahun lalu melibatkan Adorna Properties Sdn. Bhd. melawan Boonsom Boonyanit @ Sun Yok Eng.
Hakim Zaki dalam penghakiman bertulisnya menyatakan, beliau bertanggungjawab menjelaskan semula undang-undang tersebut kerana kesilapan yang dilakukan dalam kes Adorna Properties sangat ketara.
''Umum mengetahui terdapat pihak-pihak yang tidak berperikemanusiaan mengambil kesempatan terhadap kesilapan penghakiman itu dengan memindahkan hak milik tanah secara penipuan,'' ujarnya.
Sehubungan itu, Hakim Zaki berharap Pejabat Tanah dan Galian akan lebih berwaspada apabila mendaftarkan proses pemindahan hak milik tanah.
Turut bersidang ialah Presiden Mahkamah Rayuan, Tan Sri Alauddin Mohd. Sheriff, Hakim Besar Malaya, Tan Sri Arifin Zakaria dan Hakim-Hakim Mahkamah Persekutuan, Datuk Zulkefli Ahmad Makinudin serta Datuk James Foong Cheng Yuen.
Pada 27 Ogos 2001, panel tiga hakim diketuai oleh Ketua Hakim Negara (ketika itu) Tun Eusoff Chin memutuskan Adorna Properties berhak memperoleh hak milik tanah di Tanjung Bunga, Pulau Pinang bernilai RM12 juta walaupun berlaku penipuan kerana ia dibeli atas niat baik (bona fide).
Penghakiman itu turut memutuskan pembeli tanah merupakan pemilik yang sah asalkan ia dibeli atas niat baik walaupun berlaku penipuan dan pemalsuan dokumen dalam urusan pemindahannya.
Ia disifatkan salah di sisi undang-undang oleh para peguam dan golongan akademik selain dikritik hebat kerana ia membuka ruang kepada tanah dipindah milik sewenang-wenangnya melalui penipuan.
Kes itu dikemukakan oleh seorang ahli perniagaan warga Thailand, Kobchai Sosothikul setelah tidak berpuas hati dengan pembelian tanah ibunya itu oleh Adorna Properties.
Sementara itu, Hakim Arifin dalam penghakiman bertulisnya berpendapat, Mahkamah Persekutuan terdahulu tersilap mentafsir Seksyen 340(1), (2) dan (3) Kanun Tanah Negara sehingga membuat keputusan yang salah dalam kes Adorna Properties.
Beliau berpendapat, panel terdahulu tersilap ketika memutuskan pembeli tanah berdaftar layak memperoleh hak milik mutlak serta merta walaupun wujud penipuan dalam dokumen pemindahan tanah.
Dalam rayuan hari ini pula, pihak responden terdiri daripada Tan Sian San, Cini Timber Industries Sdn. Bhd. dan United Malayan Banking Corporation Berhad (UMBC).
MAKLUMAT DALAM TALIAN.COM
A. TAJUK KURSUS YANG DI TAWARKAN
1. PENGENALAN KEPADA KTN
2. SISTEM PERUNDANGAN MALAYSIA
3. KUASA MENANGKAP DAN MENAHAN MENGIKUT KTN DAN CPC
4. PROSEDUR TANGKAPAN DAN PENAHANAN
5. LAPORAN POLIS DAN FIR
6. PENGURUSAN BARANG KES
7. INTIPATI KESALAHAN MENGIKUT SEKSEN 425
8. INTIPATI KESAHAN MENGIKUT SEKSEN 426
9. PERAMPASAN DAN LUCUT HAK BARANG KES
10. KUASA MENYIASAT DAN KTN DAN CPC
11. KAEDAH MERAKAM PERCAKAPAN
12. MENGURUSKAN OKT DARI AWAL HINGGA AKHIR
13. PENYEDIAN KERTAS SIASATAN
14. PENYEDIAAN FAKTA KES DAN PERTUDUHAN
15.RUJUKAN KES KEPADA TPR
16. PENDAFTARAN KES DAN BORANG-BORANG MAHKAMAH
17. AKTA KETERANGAN
18. TUGAS DAN PERANAN PEGAWAI PENDAKWA
19. TEKNIK BERHUJAH
20. PENGHUKUMAN.
21. OPERASI MEMUSNAH DAN PELAN KONTIGENSI.
22. PENCEROBOHAN TANAH MILIK DAN MENYELESAIANNYA
23. BONOS - PECEROBOHAN TANAH MILIK DAN PENYELESAIAN
PELAN A, PELAN B, PELAN C, PELAN D, PELAN E, PELAN F.
AFFIDAVIT DAN KES –KES DULUAN MAHKAMAH
A. SASARAN PESERTA
1. PENOLONG PEGAWAI TANAH
2. PENOLONG PENTADBIR TANAH
3. KETUA PENOLONG PENTADBIR TANAH
4. PENTADBIR TANAH
5. PEGAWAI PENYIASAT SPRM
6. PEGAWAI PENYIASAT PDRM
7. PELAJAR UNIVERSITI YANG BERKAITAN
8. PERUNDING HARTA TANAH
9. LAIN-LAIN PEGAWAI YANG DILANTIK DI BAWAH S. 12 KTN
10. LAIN-LAIN YANG BERMINAT DAN PEMILIH TANAH YANG BERMASALAH.
B. JANGKA MASA – HUJUNG MINGGU SABTU DAN AHAD/RUNDINGAN
C. TEMPAT – TAIPING ATAU DITENTUKAN PEMOHON
D. BAYARAN 1 HARI RM 1000.00.
5
No comments:
Post a Comment