ALASAN PENGHAKIMAN MAHKAMAH - membatalkan kaveat pendaftar

DALAM MAHKAMAH TINGGIMALAYA DI SHAH ALAM SELANGOR
NOTIS USUL PEMULA NO. 25-102-06/2012
Antara
Asia Power Steel Industries Sdn Bhd … Pemohon/Perayu
Dan
Pendaftar Hakmilik, Negeri Selangor … Responden
ALASAN PENGHAKIMAN MAHKAMAH
[1] Rayuan ini difailkan oleh perayu/pemohon di bawah seksyen 418 dan seksyen 321(3)(c) Kanun Tanah Negara 1965 terhadap keputusan oleh responden yang enggan membatalkan kaveat pendaftar di bawah Perserahan No. 44985/2011 yang dimasukkan terhadap hartanah di bawah pegangan H.S.(D) 5468, PT No. 9143 Mukim Ijok, Daerah Kuala Selangor, Selangor.
[2] Tanah di bawah pegangan di atas adalah berdaftar di atas nama Mujur Zaman Sdn Bhd yang memilikinya sejak
2
31.7.2001. Pemohon mendakwa bahawa pada 14.4.2011 Zaman Makmur telah memasuki satu perjanjian jual beli dengan pemohon bagi menjual tanah tersebut kepada pemohon. Lanjutan daripada perjanjian jualan tersebut, pada 5.5.2011 pemohon memasukkan kaveat persendirian pemohon terhadap tanah melalui No. Perserahan 22171/2011. Bagaimana melalui carian bertarikh 27.12.2011 yang dibuat oleh pemohon kemudiannya, pemohon mendapati terdapat satu kaveat pendaftar telah dimasukkan terhadap tanah tersebut oleh Pendaftar Hakmilik Negeri Selangor bertarikh 28.8.2011 melalui No. Perserahan 44985/2011. Kaveat pendaftar itu telah dimasukkan oleh responden lanjutan daripada satu surat permohonan bertarikh 11.8.2011 yang dibuat oleh Ketua Pegawai Eksekutif Lembaga Perumahan dan Hartanah Negeri Selangor di atas alasan untuk menjaga kepentingan pembeli dan pihak yang terlibat dengan projek perumahan terbengkalai yang dibangunkan di atas tanah tersebut dan bagi tujuan mencegah dari berlakunya penipuan dan urusniaga yang tidak patut ke atas tanah tersebut (eksibit “VL-2” afidavit sokongan).
3
Hujahan pemohon
[3] Pemohon mengatakan bahawa pemohon sebagai pihak yang terkilan (aggrieved) akibat daripada kemasukan kaveat pendaftar tersebut dengan ini membuat rayuan terhadap keengganan responden membatalkan kaveat pendaftar tersebut yang dipohonkan oleh pemilik tanah iaitu Mujur Zaman Sdn Bhd bagi membatalkan/memotong kaveat pendaftar tersebut. Pemohon di antara lain menghujahkan bahawa kaveat pendaftar tersebut telah dimasukkan oleh responden tanpa sebab atau justifikasi dan bertentangan dengan peruntukan seksyen 320(1) Kanun Tanah Negara 1965 yang mana pemohon menghujahkan responden telah tidak menjalankan satu siasatan terlebih dahulu samada terdapat keadaan yang membolehkan kaveat pendaftar dimasukkan. Pemohon juga menghujahkan tanah tersebut adalah di bawah kategori tanah pertanian dan projek pembangunan perumahan ke atasnya tidak mendapat kelulusan pihak berkuasa negeri dan oleh itu tanah tersebut tidak terikat dengan sebarang persoalan berkaitan projek yang terbengkalai di atasnya.
4
Hujahan responden
[4] Responden melalui afidavit jawapan responden yang difailkan, menyatakan bahawa kaveat pendaftar tersebut dimasukkan setelah responden mengambil pertimbangan ke atas fakta-fakta berikut (perenggan 10 afidavit responden jawapan 2 responden):
(a) terdapat pembeli-pembeli terlibat teraniaya dan berkepentingan ke atas tanah tersebut;
(b) urusan bagi pembangunan tanah yang belum sempurna disifatkan sebagai projek terbengkalai;
(c) menurut rekod Kerajaan Negeri Selangor semasa permohonan tersebut, terdapat 130 projek pembangunan tanah yang terbengkalai;
5
(d) pembeli-pembeli yang terlibat telah dibebani dengan bayaran bulanan pinjaman daripada bank.
[5] Responden seterusnya mengatakan di bawah afidavit jawapan responden bahawa (perenggan 14) bahawa Mujur Makmur selaku pemilik tanah pembangunan yang telah mendapat kelulusan pihak berkuasa perancangan bagi memajukan tanah tersebut mengikut Cadangan Pelan Susunatur Pembangunan Bercampur Di atas Lot-Lot P.T. 9135 hingga P.T. 9153, Rancangan Revolusi Hijau Peringkat 2 (RRHP) Mukim Ijuk telah menyembunyikan maklumat berhubung tanah tersebut sebagai kononya tidak terlibat dengan projek perumahan di atas fakta bahawa tanah tersebut berada di bawah kategori “Pertanian”. Responden mengatakan Mujur Zaman mempunyai pengetahuan bahawa pemberianmilikan semula tanah itu setelah dibuat serahanbalik pemberian semula adalah diberi kelulusan pemberianmilikan oleh pihak berkuasa negeri bagi maksud membangunakan tanah itu mengikut Rancangan Revolusi Hijau seperi yang dinyatakan di perenggan 8 surat kelulusan pemberianmilikan yang mengatakan “pada peringkat permulaan diluluskan untuk kegunaan pertanian dan setelah
6
diserahbalik dan pecah bahagian dikeluarkan hakmilik mengikut kegunaan tanah untuk bangunan kediaman dan perniagaan”. Responden juga mengatakan bahawa Mujur Zaman mempunyai pengetahuan mengenai usaha-usaha untuk memulihkan projek terbengkalai yang melibatkan tanah tersebut tetapi telah bertindak secara niat jahat dengan mengakibatkan Perjanjian Jual Beli dimasuki oleh Mujur Zaman dengan pemohon tanpa mendapat kelulusan pihak berkuasa negeri yang perlu didapatkan terlebih dahulu oleh Mujur Zaman. Responden juga mengatakan kaveat pendaftar juga dimasukkan bagi menjaga kepentingan pihak berkuasa negeri yang telah memberimilik sejumlah 19 hakmilik blok termasuk tanah tersebut yang kesemuanya berjumlah 718.1346 hektar untuk tujuan Rancangan Tanah Revolusi Hijau. Responden dengan itu mengatakan bahawa responden mempunyai tanggungjawab statutori bagi memasukkan kaveat pendaftar tersebut yang bersifat mandatory dan mengatasi kaveat persendirian pemohon kerana terdapatnya keadaan-keadaan yang dinyatakan di bawah seksyen 320(1)(a) Kanun Tanah Negara 1965 iaitu “untuk mencegah berlakunya penipuan dan urusniaga yang tidak patut dan untuk menjaga kepentingan pihak berkuasa negeri yang telah memberimilik sejumlah 19 hakmilik blok
7
termasuk tanah tersebut yang kesemunya berjumlah 718.1345 hektar untuk tujuan Rancangan Tanah Revolusi Hijau.”
Keputusan mahkamah
[7] Seksyen 320 Kanun memperuntukkan seperti berikut:
“320. Circumstances in which Registrar's caveats may be entered.
(1) Subject to sub-section (2), a Registrar's caveat may be entered in respect of any land wherever such appears to the Registrar to be necessary or desirable-
(a) for the prevention of fraud or improper dealing; or
(b) for protecting the interests of-
(i) the Federation or the State Authority, or
(ii) any person who is in his opinion under the disability of minority, mental disorder or unsoundness of mind, or is shown to his satisfaction to be absent from the Federation; or
(ba) for securing that the land will be available to satisfy the whole or part of any debt due to the Federation or the State
8
Authority, whether such debt is secured or unsecured and whether or not judgment thereon has been obtained; or
(c) by reason of some error appearing to him to have been made in the register or issue document of title to the land or any other instrument relating thereto.
(2) Knowledge by the Registrar of the fact that any land or interest therein has been acquired, or is to be held, by any person or body in a fiduciary capacity shall not of itself constitute a ground for entering a Registrar's caveat in respect of that land.
[8] Isu di hadapan mahkamah ialah samada terdapat keadaan-keadaan yang memberi hak kepada pihak berkuasa negeri untuk satu kaveat pendaftar dimasukkan bagi menghalang apa-apa “improper dealing” berkaitan tanah tersebut.
[9] Pemohon menghujahkan tidak terdapat mana-mana keadaan yang diperuntukkan oleh seksyen 320 Kanun bagi membolehkan responden memasukkan kaveat pendaftar ke atas tanah tersebut dan dengan itu tindakan responden adalah suatu yang ultra vires peruntukan Kanun dan merupakan satu penafian ke atas hak-hak pemilik berdaftar
9
tanah di bawah Sistem Torens yang memberikan hak yang tidak boleh disangkal (indefeasibilty) ke atas pemilik berdaftar. Pemohon juga menghujahkan bahawa hak pembeli rumah, jika ada (yang mana dinafikan ada oleh pemohon bagi tanah ini) tidak boleh mengatasi hak pemilik tanah untuk membuat urusan (dealing) ke atas tanah tersebut dan dengan yang demikian Mujur Zaman selaku pemilik berdaftar tanah berhak untuk memasuki perjanjian jual beli berkaitan tanah tersebut.
[10] Peguam Kanan Persekutuan (PKP) yang bijaksana dari kamar penasihat undang-undang negeri Selangor yang mewakili responden menghujahkan bahawa kaveat pendaftar tersebut wajar dikekalkan sehingga usaha Kerajaan Negeri Selangor yang sedang diambil untuk menyelesaikan masalah yang timbul seperti surat bertarikh 18.7.2012 oleh Ketua Pegawai Eksekutif Lembaga Perumahan dan Hartanah Negeri Selangor (eksibit “NSA-9”). PKP menghujahkan bahawa kaveat pendaftar tersebut dimasukkan bagi melindungi kepentingan pembeli dan menghalang urusniaga yang tidak patut (improper dealing) ke atas tanah tersebut seperti mana yang diperuntukkan oleh seksyen 320(1)(a) Kanun Tanah Negara, 1965. PKP
10
menghujahkan bahawa berdasarkan kepada nyataan dalam affidavit jawapan responden, bahawa responden telah membuat inkuiri terhadap permohonan bagi memasukkan kaveat pendaftar itu seperti yang dinyatakan di perenggan 10 afidavit jawapan (2) responden dan membenarkan kaveat pendaftar dimasukkan.
[11] Prinsip undang-undang adalah mantap (trite) bahawa sesuatu kaveat hanya boleh dimasukkan jika terdapatnya “cavetable interest” ke atas tanah terlibat oleh pihak yang memohon bagi kaveat dimasukkan. Bagi kemasukan kaveat pendaftar mana-mana keadaan yang diperuntukkan di bawah seksyen 320(1)(a) atau (b) atau (ba) atau (c) Kanun Tanah Negara, 1965 akan membolehkan pendaftar memasukkan kaveat pendaftar. Responden telah memberikan butiran latar belakang tanah dan pemberianmilikan semula tanah oleh pihak berkuasa negeri kepada Mujur Zaman bagi tujuan kelulusan cadangan pembangunan bercampur ke atas tanah tersebut yang diberikan di bawah Tanah Rancangan Revolusi Hijau. Pihak berkuasa negeri telah memberimilikan sejumlah 19 hamilik blok termasuk tanah tersebut yang kesemuanya berjumlah 718.1346 hektar untuk tujuan Rancangan Tanah Revolusi
11
Hijau. Jelasnya melalui dokumen-dokumen yang dikemukakan dan dieksibitkan oleh responden berkaitan tanah tersebut, pendaftar hakmilik telah berpuashati terdapatnya keadaan yang dimaksudkan oleh seksyen 320(1)(a) dan/atau (b) Kanun yang berkaitan dengan kepentingan pihak berkuasa negeri yang perlu dilindungi dan dengan itu telah menjalankan kuasa-kuasa budibicaranya dan memutuskan bagi memasukkan kaveat pendaftar seperti yang dipohonkan oleh Lembaga Perumahan dan Hartanah Negeri Selangor yang merupakan sebuah perbadanan yang ditubuhkan di bawah enakmen negeri dengan kuasa dan fungsinya berkaitan perkara-perkara penyelarasan pembangunan hartanah di negeri Selangor. Mahkamah berpendapat responden telah dengan teratur di dalam keputusannya bagi memasukkan kaveat pendaftar tersebut dan juga keputusan menolak permohonan Mujur Zaman bagi pembatalan kaveat pendaftar tersebut. Perjanjian jual beli yang dimasuki diantara Mujur Zaman dan pemohon juga belum boleh dilaksanakan selagi pra-syarat (condition precedent) bahawa kelulusan pihak berkuasa negeri diperolehi ke atasnya tidak didapatkan. Mahkamah bersetuju dengan hujahan oleh pemohon bahawa tiada menjadi kesalahan bagi perjanjian jual beli dimasuki ke atas
12
tanah tersebut. Bagaimana pun perjanjian tersebut tidak boleh dilaksanakan kesan-kesannya atau menjadi berkuatkuasa selagi kelulusan pihak berkuasa negeri tidak diperolehi terhadap sekatan pindahmilik yang menjadi syarat sekatan kepentingan tanah. Tindakan memasukkan kaveat pendaftar adalah untuk menghalang pemilik tanah dan pihak yang mendakwa mempunyai kepentingan ke atas tanah dari melakukan apa-apa urusan yang tidak wajar (improper dealing) ke atas tanah tersebut yang mempunyai liabiliti dan sekatan kepentingan ke atasnya. Mahkamah berpendapat pendaftar hakmilik telah bertindak secara teratur di dalam memasukkan kaveat pendaftar ke atas tanah tersebut berdasarkan kepada fakta-fakta yang terdapat itu. Pihak berkuasa negeri mempunyai kepentingan sah undang-unadng di atas status 19 hakmilik blok yang telah diberimilik termasuk tanah tersebut yang kesemuanya berjumlah 718.1346 hektar untuk tujuan Rancangan Tanah Revolusi Hijau seperti yang diluluskan oleh pihak berkuasa negeri dan pihak berkuasa perancangan negeri kepada Mujur Zaman. Pemohon tidak boleh menafikan terdapatnya pembangunan dan projek terbengkalai di atas tanah tersebut walau pun ianya masih di bawah kategori “Pertanian”. Tanah tersebut telah diluluskan bagi pembangunan dengan syarat-syarat
13
seperti yang butirkan oleh Pejabat Tanah Kuala Selangor kepada Mujur Zaman bertarikh 12.5.2001. Maka yang demikian pemberian milikan dan suratan hakmilik yang telah dikeluarkan oleh pihak berkuasa negeri bagi 19 lot tanah tersebut yang asalnya adalah tanah kerajaan negeri yang diuruskan oleh Perbadanan Kemajuan Pertanian Selangor (PKPS) hendaklah dibaca secara bersama dengan syarat-syarat kelulusan yang telah diberikan oleh pihak berkuasa negeri yang melibatkan Rancangan Revolusi Hijau di bawah “Pelupusan Secara Pemberianmilikan Tanah Revolusi Hijau Peringkat III Di bawah Seksyen 76 Kanun Tanah Negara, Mukim Ijok, Daerah Kuala Selangor”.
[12] Di atas huraian dan alasan yang dinyatakan di atas, mahkamah berpendapat rayuan oleh perayu/pemohon ini tidak mempunyai merit dan dengan itu ianya ditolak dengan kos.
Bertarikh 29 November 2012
14
t.t.
(DATUK YAACOB BIN HAJI MD.SAM)
Hakim
Mahkamah Tinggi Malaya
Shah Alam, Selangor
Peguamcara bagi pihak perayu/pemohon:
(Tetuan Balvinder Singh Kenth)
Peguamcara bagi pihak responden:
(Kamar Penasihat Undang-Undang Negeri Selangor)

A.        TAJUK KURSUS YANG DI TAWARKAN

1. PENGENALAN KEPADA KTN

2. SISTEM PERUNDANGAN MALAYSIA

3. KUASA MENANGKAP DAN MENAHAN MENGIKUT KTN DAN CPC

4. PROSEDUR TANGKAPAN DAN PENAHANAN

5. LAPORAN POLIS DAN FIR

6. PENGURUSAN BARANG KES

7. INTIPATI KESALAHAN MENGIKUT SEKSEN 425

8. INTIPATI KESAHAN MENGIKUT SEKSEN 426

9. PERAMPASAN DAN LUCUT HAK BARANG KES

10. KUASA MENYIASAT DAN KTN DAN CPC

11. KAEDAH MERAKAM PERCAKAPAN

12. MENGURUSKAN OKT DARI AWAL HINGGA AKHIR

13. PENYEDIAN KERTAS SIASATAN

14. PENYEDIAAN FAKTA KES DAN PERTUDUHAN

15.RUJUKAN KES KEPADA TPR

16. PENDAFTARAN KES DAN BORANG-BORANG MAHKAMAH

17. AKTA KETERANGAN 

18. TUGAS DAN PERANAN PEGAWAI PENDAKWA

19. TEKNIK BERHUJAH

20. PENGHUKUMAN.

21. OPERASI MEMUSNAH DAN PELAN KONTIGENSI.

22. PENCEROBOHAN TANAH MILIK DAN MENYELESAIANNYA

23. BONOS - PECEROBOHAN TANAH MILIK DAN PENYELESAIAN

                  PELAN A, PELAN B, PELAN C, PELAN D, PELAN E, PELAN F.

                  AFFIDAVIT DAN KES –KES DULUAN MAHKAMAH

A.    SASARAN PESERTA

1.      PENOLONG PEGAWAI TANAH

2.      PENOLONG PENTADBIR TANAH

3.      KETUA PENOLONG PENTADBIR TANAH

4.      PENTADBIR TANAH

5.      PEGAWAI PENYIASAT SPRM

6.      PEGAWAI PENYIASAT PDRM

7.      PELAJAR UNIVERSITI YANG BERKAITAN

8.      PERUNDING HARTA TANAH

9.      LAIN-LAIN PEGAWAI YANG DILANTIK DI BAWAH S. 12 KTN

10.  LAIN-LAIN YANG BERMINAT DAN PEMILIH TANAH YANG BERMASALAH.

B.    JANGKA MASA – HUJUNG MINGGU SABTU DAN AHAD/RUNDINGAN

C.   TEMPAT – TAIPING ATAU DITENTUKAN PEMOHON

D.   BAYARAN 1 HARI RM 1000.00.