KONTRAK JUAL BELI TANAH
Nuarrual Hilal bin Md. Dahlan’
Dalam sesuatu kontrak, hak untuk menguatkuasakan kontrak penting sebagai
jaminan kepada mana-rnana pihak yang telah dimungkiri. Salah satu hak
penguatkuasaan ialah pelaksanaan spesijik. Pelaksanaan spesijik berupaya
untuk memaksa mana-mana pihak yang telah gaga1 atau mungkir supaya
menunaikan janji atau tanggungjawabnya ke atas pihak yang satu lagi setelah
segala balasan telah ditunaikan. Walau bagaimanapun, hak ini mungkin boleh
terluput sekiranya tindakan untuk melaksanakan pelaksanaan spesijik ini
dilakukan di luar had masa yang telah ditetapkan oleh Akta Had Masa 1953.
Menurut seksyen 6 had masa yang boleh mengesahkan sesuatu tindakan
penguatkuasaan kontrak ialah 6 tahun dari tarikh terakrunya kausa tindakan.
Namun begitu, mengikut seksyen 9 Akta yang sama, had masa bagi tindakan
untuk mendapatkan kembali tanah ialah 12 tahun. Tindakan pelaksanaan
spesifik kontrak jual beli tanah ‘boleh dikategorikan ’ jatuh dalam maksud
seksyen 6, namun melalui kes-kes yang telah diputuskan di Malaysia, telah
memutuskan sebaliknya, iaitu ia jatuh dalam maksud seksyen 9. Artikel ini
bertujuan untuk mengkaji rasional dan justifikasi kes-kes tersebut dan cuba
menguji dan mengkaji sejauh rnanakah kebenaran dan kekuatan hujah-hujah
yang telah dikemukakan dalam kes-kes tersebut. .
DEFINISI PELAKSANAAN SPESIFIK
Pelaksanaan spesifik bermaksud ‘satu perintah yang dikeluarkan oleh mahkamah
bahawa defendan hendaklah secara wajar menunaikan dan menjalankan janj i (promise)
yang telah dibuat atau satu kewajipan yang tersurat atau tersirat yang tertanggung atasnya
melalui kontrak yang dibuat antara pihak-pihak’.’
Pelaksanaan spesifik merupakan satu remedi ekuiti (equitable remedy) dalam
undang-undang Inggeris.’ Mahkamah mempunyai budi bicara untuk membenarkan
En. Nuarrual Hilal Md. Dahlan, Pensyarah Undang-undang, Sekolah Penguman, Universiti
Utara Malaysia. ’ Cheshire & Fifoot (1 969) 77 1.
Visu Sinnadurai (1984) 414. Lihat juga Chitty on Contract (1989). Juga lihat kes-kes Re
Schwabacher (1 908) 98 LT 127,28; Waring & Gillow lwn. Thompson (1 9 12) 29 TLR, 154; Ryan
lwn. Mutuan Tontine Association (1 893) 1 Ch. 1 16.
2
19
pelaksanaan spesifik kepada pihak yang memohon. Walau bagaimanapun, dalam
melaksanakan budi bicaranya, mahkamah dikawal oleh beberapa prinsip khusus yang
perlu diikuti dalam menentukan sama ada remedi ini boleh diberikan atau tidak.
UNDANG-UNDANG BERKAITAN DENGAN PELAKSANAAN SPESIFIK
Undang-undang yang berkaitan dengan pelaksanaan spesifik di Malaysia ialah Akta
Relif Spesifik 19504 (disemak pada tahun 1974)(Akta 137) (selepas ini dirujuk sebagai
‘Akta tersebut’). Akta tersebut digubal berdasarkan Akta Relif Spesifik India 1877, dan
Akta Relif Spesifik 1926? Akta Relif Spesifik India berasal dari prinsip-prinsip ekuiti
yang telah masyhur dan terpakai (established) di England.
Berdasarkan seksyen 2 1 Akta tersebut, pemakaian dan pelaksanaan remedi
bergantung kepada budibicara Mahkamah sepenuhnya dan Mahkamah tidak terikat
dengan persoalan atau isu keesahan (lawfilness) pemakaian dan pelaksanaan remedi itu.
Walau bagaimanapun, menurut Visu Sinnadurai pelaksanaan budibicara ini perlulah
dibuat berdasarkan sebab-sebab yang munasabah dan jelas yang dikawal oleh prinsipprinsip
kehakiman dan berupaya untuk diperbetulkan oleh Mahkamah Rayuan!
3 Spry (1 980) 4 & 5. Ini juga dinyatakan dalam Lamare v. Dixon (1 873) LR 6,4 14,423
‘The discretion to refbse specific performance is ‘not an arbitra ry... discretion but one to be
governed as far as possible by fixed rules and principles’
Menurut seksyen 11 (2) Akta Relif Spesifik 1950, pelaksanaan spesifik boleh diberikan berhubung
dengan kernungkiran kontrak untuk memindahrnilikkan harta tak alih (immovable property) di
rnana ia tidak boleh disernpurna dengan menggantikannya dengan parnpasan wang: Zaibun S binti
Syed Ahmad Zwn. Loh Koon May & Anor (1982) 2 MLJ, 92 (PC). Relif ini boleh diberikan dalarn
kontrak yang boleh dilaksanakan (executory contracts): Mohamad Iwn. Ho Wai (1 96 1) MLJ, 7 dan
di mana kerugian yang sebenar tidak boleh ditentukan: Gan Realty Sdn. Bhd & Ors lwn Nicholas
& Ors (1969) 2 MLJ, 1 10. Di bawah seksyen 58 Ordinan Jual Barang (Negeri-Negeri Melayu)
1 957, Mahkamah rnernpunyai budibicara di atas permohonan plaintif bagi rnendapatkan perintah
peraksanaan spesifik dalam mana-mana tindakan kerana kemungkiran kontrak bagi menyerahkan
barang-barang tertentu .
4 Contohnya seksykn 19 menyatakan:
‘Satu kontrak, sebaliknya wajar untuk dikuatkuasa dan secara khususnya, boleh
dikuatkuasakan, walaupun, satu jumlah yang dinyatakan dalamnya sebagai satu jumlah
yang akan dibayar sekiranya berlaku kernungkiran, dan pihak yang mungkir itu berniat
untuk rnembayar jumlah yang sama’
Visu Sinnadurai ( 1984) 4 14.
Ibid. 415. Lihat iuga nota kaki 3 lepas.
20
KEADAAN DI MANA PELAKSANAAN SPESIFIK TIDAK BOLEH DIBERIKAN
Terdapat beberapa keadaan di mana pelaksanaan spesifik tidak boleh diberikan
menurut seksyen 207 dan 2 1 * Akta tersebut. Di samping itu terdapat satu lagi keadaan di
mana pelaksanaan spesifik tidak boleh diberikan iaitu ketika mana sesuatu tindakan
undang-undang yang berasaskan kontrak dibuat melebihi 6 atau 12 tahun daripada tarikh
terakru kausa tindakan itu, menurut seksyen 6 dan 9 Akta Had Masa 1953.
HAD MASA (LIMITATION)
Seksyen 6 Akta Had Masa 1953 (selepas ini dirujuk sebagai ‘Akta Had Masa’),
yang berdasarkan kepada seksyen 2( 1) Akta Had Masa Inggeris 1939 (selepas ini dirujuk
sebagai ‘Akta Inggeris’) menyatakan bahawa tindakan-tindakan yang terbit daripada
sesuatu kontrak tidak boleh dibawa selepas tamat 6 tahun daripada tarikh di mana kausa
tindakan telah berlaku.’ Kausa tindakan bermaksud keadaan di mana seseorang dalam
sesuatu kontrak mendapat hak dan sebab untuk mengambil tindakan undang-undang ke
atas pihak yang satu lagi. Di dalam sesuatu kontrak, kausa tindakan berlaku sebaik
sahaja tanggungjawab kontrak (contractual duty) telah dimungkiri.” Berkenaan dengan
tindakan-tindakan untuk mendapatkan pelaksanaan spesifik, seksyen 2(7) Akta Inggeris
menyatakan bahawa peruntukan berkaitan dengan tindakan-tindakan yang terbit dari
kontrak adalah dinyatakan dalam seksyen 2( 1 )I iaitu:
‘tidak akan terpakai kepada sebarang tindakan pelaksanaan speslfik bagi
kontrak ... melainkan setakat apa-apa peruntukan yang boleh dipakai oleh
mahkamah secara analogi, seperti enakmen yang telah dimansuhkan oleh Akta
ini yang terpakai hingga sekarang ’
7 . Seksyen ini menyenaraikan keadaan-keadaan tertentu di mana Mahkamah mempunyai kuasa
untuk memberi perintah pelaksanaan spesifik.
Menurut seksyen ini, Mahkamah mempunyai budibicara memberi perintah pelaksanaan spesifik
dalam keadaan-keadaan tertentu.
Lihat juga seksyen 111, Limitation Act 1623 Australian Capital Territory and New South Wales;
seksyen 5( l)(a) Limitation of Actions Act 1958 Victoria; seksyen 9( l)(a) Limitation Act 1960
Queensland; seksyen 35(a) Limitation of Actions Act 1936 South Australia; seksyen 38( I)(c)(v)
Limitation Act 1935 West Australia; seksyen 38( l)(c)(v), Limitation Act 1935 West Australia;
dan seksyen 3 Mercantile Law Act 1935 Tasmania. Ini disebut oleh Cheshire & Fifoot (1969) 789.
‘O Hamid Sultan bin Abu Backer (1 995) 158.
Seksyen ini menyatakan inter alia bahawa tindakan yang terbit dari kontrak hendaklah dibuat
dalam tempoh 6 tahun.
8
9
II
21
Menurut peruntukan di atas, tiada apa-apa peruntukan selain dari apa yang
dinyatakan dalam Akta Inggeris tersebut yang boleh terpakai ke atas tindakan untuk
mendapatkan pelaksanaan spesifik melainkan hanya peruntukan yang boleh diterima oleh
Mahkamah secara analogi sahaja. Contohnya had masa bagi sesuatu tindakan kontrak
ialah 6 tahun tetapi dalam keadaan tertentu Mahkamah boleh merujuk kepada
peruntukan-peruntukan lain menyatakan selain dari tempoh 6 tahun secara analogi.
Walau bagaimanapun, terdapat perbezaan dalam penggunaan susun atur kata
(phraseology) Akta Malaysia yang bersamaan, yang telah menyatakan bahawa:
‘ tertakluk kepada peruntukan dalam seksyen-seksyen 22 dan 32 Akta ini,
peruntukan sehyen ini’? hendaklah terpakai oika perlu secara analogi) ke atas
semua tuntutan untuk pelahanaan spesifik dalam sesuatu kontrak ... sama ada
tuntutan itu wujud dalam mana-mana kontrak atau tort atau dalam mana-mana
amanah (trust) atau atas alasan ekuiti’13
Peruntukan di atas menjelaskan bahawa melalui analogi ke atas mana-mana tindakan
yang berdasarkan kontrak, kesemua tindakan untuk mendapatkan pelaksanaan spesifik
mestilah juga diambil dalam masa 6 tahun dari tarikh berlakunydterakru kausa tindakan
sebagaimana yang dinyatakan dalam seksyen 6(1) Akta Had Masa.I4 Dengan kata lain,
berbeza dengan keadaan di England,” tempoh had masa untuk mana-mana tindakan
untuk pelaksanaan spesifik bagi sesuatu kontrak adalah sama dengan tindakan lain yang
berasaskan uounded) kontrak. Oleh itu, menurut Visu Sinnadurai, Mahkamah tidak
mempunyai kuasa untuk menjalankan undang-undang (jurisdiction) di Malaysia untuk
mengadili tindakan pelaksanaan spesifik sesuatu kontrak tersebut dalam penjualan dan
pembelian tanah yang telah diambil selepas tamat tempoh 6 tahun dari tarikh berlakunya
kausa tindakan.
l2 Seksyen 6 Akta Had Masa 1953.
Seksyen 6(6) dan seksyen 22 berkaitan dengan had masa tindakan yang menyentuh harta
amanah manakala seksyen 32 pula menyentuh bidang kuasa ekuiti untuk menolak relif.
Ini tertakluk kepada seksyen 32 Akta Had Masa. Di bawah Enakmen Kedah No. 60(Hadmasa),
sebelum dibatalkan oleh Akta Had Masa 1953, terdapat satu peruntukan yang jelas yang
menyatakan bahawa ‘Tiada mana-mana tindakan untuk pelaksanaan spesifik kontrak boleh
diambil selepas.T.3 tahun’. Lihat Hulijuh lwn. Morud (1972) 2 MLJ, 166.
Melainkan secara analogi di England. Lihat Halsbury’s Laws of England, (Edisi Keempat),
perenggan 62 1,660. Dalam Redgrave lwn. Hurd (1 88 1) 20 Ch D 1 and Firth Iwn. Slingsby (1 888)
58 LT 483, Akta tersebut terpakai secara analogi untuk menafikan satu tuntutan pelaksanaan
s esifik apabila tindakan itu diambil lebih dari 6 tahun dari tarikh terakru kausa tindakan.
“Visu Sinnadurai (1984) 438.
13
I4
15
i
)
I
22 i
Walau bagaimanapun, Mahkamah di Malaysia nampaknya telah mengambil
pandangan lain berkaitan dengan tempoh had masa yang terpakai untuk sesuatu tindakan
bagi menguatkuasakan satu kontrak bagi penjualan dan pembelian tanah. Terdapat
beberapa kes yang memutuskan bahawa tempoh had masa untuk tindakan-tindakan
berasaskan kontrak bukan 6 tahun sebagaimana yang diperuntukkan dalam seksyen 6
tetapi 12 tahun menurut apa yang dinyatakan dalam seksyen 9, sedangkan seksyen 9 itu
jelas terpakai untuk tindakan mendapatkan kembali tanah. Seksyen 9 Akta Had Masa”
menyatakan bahawa:
‘Tiada mana-mana tindakan boleh diambil oleh mana-mana orang untuk
mendapatkan kembali mana-mana tanah selepas tamat tempoh 12 tahun dari
tarikh di mana hak untuk mengambil tindakan ke atasnya telah terakrdberlaku
atau sekiranya ia telah pertama kalinya terakrdberlaku kepada beberapa orang
melalui mana yang tuntutan dibuat ke atas orang itu’
Dalam kes Nasri lwn. Mesah,‘* Hakim Mahkamah Persekutuan, Yang Amat Arif Gill
telah memutuskan:
‘Adalah seterusnya menjadi ikutan bahawa, sama ada tindakan itu adalah untuk
pelaksanaan tuntutan ke atas sesuatu perjanjian untuk penjualan dan pembelian
tanah atau satu deklarasi hakmilik tanah, maka adalah penting bagi sesuatu
tindakan untuk mendapatkan kembali tanah dibuat dalam tempoh hadmasa 12
tahun dalam kedua-dua jenis tindakan itu’I9
Keputusan di atas telah dibuat dengan mengambilkira dua kes terdahulu. Pertama,
keputusan Mahkamah Rayuan dalam kes Ponnusamay & Anor v. Nathu Ram.” Dalam
kes ini, satu perjanjian untuk membeli dan menjual tanah telah dimasuki pada Ogos 1944.
Penjual (responden) telah melaksanakan satu pindahmilik dalam bentuk statutori.
Pembeli (setelah meninggal dunia, telah membuat satu wasiat kepada perayu) telah
mendapatkan pemilikan tanah tersebut, tetapi belum sempat mendaftarkan pindahmilik
itu. Perayu dalam tahun 1956, selepas kematian pembeli pada tahun 1949, telah
mengambil tindakan menuntut satu deklarasi hakmilik ke atas tanah tersebut dan
memohon agar pihak berkuasa mendaftarkan deklarasi hakmilik itu kepada perayu
sebagai pemilik. Hakim yang membicarakan kes itu telah memutuskan bahawa,
17 Sama seperti seksyen 4(3) Akta Inggeris.
‘*(1971) 1 MLJ 32.
l9 Ibid, 36.
(1959) I MLJ 46.
23
disebabkan tindakan itu telah dimulakan selepas tempoh 6 tahun berlakunya kausa
tindakan, tindakan itu dihalang oleh had masa.
Dalam Mahkamah Rayuan, Ketua Hakim Thompson, telah menyatakan bahawa sama
ada tempoh had masa 6 tahun atau 12 tahun, bergantung kepada bentuk tuntutan plaintif
(perayu). Beliau menyatakan bahawa apa yang dituntut oleh plaintif ialah satu deklarasi
bahawa mereka berhak untuk mendapatkan kembali tanah tersebut. Oleh itu, tindakan
plaintif ialah untuk mendapatkan kembali tanah menurut maksud seksyen 9 Ordinan
Hadmasa.’l Beliau seterusnya telah membuat pertimbangan berikut:
‘Selepas mencapai satu kesimpulan bahawa sesuatu tindakan untuk
mendapatkan kembali tanah, adalah jelas mustahil untuk mengelak
pertimbangan yang selanjutnya bahawa kes itu jatuh dalam maksud seksyen 9(1)
Ordinan Hadmasa. Seksyen 6(1) Ordinan itu menyatakan bahawa dalam kes
tindakan yang wujud cfounded) dalam satu kontrak, tempoh hadmasa ialah 6
tahun tetapi peruntukan itu jelas menyatakan bahawa ‘melainkan selepas ini
dinyatakan ’. Seksyen 9, jelas menyatakan bahawa tertakluk kepada be berapa
pengecualian tempoh yang berhubung dengan tindakan untuk mengembalikan
mana-mana tanah hendaklah dibuat dalam masa 12 tahun dan ini terpakai ke
atas semua tindakan untuk mendapatkan kembali tanah dan tidak terbatas sama
ada wujud founded) dalam kontrak atau sebaliknya ’22
Dalam kes Ng Moh Iwn Tan Bok Kim23 - Plaintif dibenarkan untuk mengambil
tindakan dalam masa 12 tahun selepas terakrunya kausa tindakan, selagi mana tindakan
itu dibuat untuk mendapatkan kembali tanah sama ada melalui deklarasi tanah atau
pelaksanaan spesifik. Dalam kes ini, pembeli telah menuntut pelaksanaan spesifik ke atas
satu perjanjian yang telah dimasuki 15 tahun dahulu. Kausa tindakan itu terakru kepada
pembeli 5 tahun kemudiannya, iaitu 10 tahun sebelum tindakan diambil oleh plaintif.
Mahkamah Persekutuan telah memutuskan kes hi, tanpa mempertimbangkan
kebolehpakaian (applicable) tempoh had masa. Mahkamah hanya menerima pandanganpandangan
kedua-dua peguam bahawa ‘tindakan itu adalah untuk mendapatkan kembali
tanah, maka tempoh hadmasa ialah 12 tah~n’.’~
’’ Ibid, 88. Seksyen 9 Ordinan Had Masa adalah sama dengan seksyen 9 Akta Had Masa 1953.
22 Ibid.
(1969) 1 MLJ, 46. Walau bagaimanapun, Ketua Hakim Azmi tidak pula merujuk kepada manamana
statut atau peruntukan dalam Akta Hadmasa. Beliau hanya menekankan bahawa dalarn
menentukan hadmasa untuk mengambil tindakan untuk pelaksanaan tertentu, hadmasa ialah 12
tahun. Adalah dihujahkan ini amat dikesali.
24 Ibid. 47.
23
24
Menurut Visu Sinnadurai, pandangan ini salah kerana sesuatu tindakan jual beli tanah
adalah sama dengan ‘tindakan untuk mendapatkan kembali tanah’ dan oleh itu, tempoh
had masa ialah 12 tahun dan bukan 6 tah~n.S~e~ba gaimana yang telah dinyatakan
sebelum ini, seksyen 6(6) jelas memperuntukkan bahawa tempoh had masa yang terpakai
untuk mana-mana tindakan yang wujud dalam kontrak juga terpakai, melalui cara analogi
untuk tuntutan pelaksanaan spesifik kontrak.26 Menurut Visu Sinnadurai, Hakim
Persekutuan Gill telah salah kerana membenarkan dirinya dipengaruhi oleh kes
Ponnusamy dan Ng Mo~M.en~ur~ut V isu Sinnadurai dalam kes Ponnusamy, tindakan itu
bukanlah untuk mendapatkan pelaksanaan spesifik ke atas perjanjian di antara Eenjual
dengan pembeli tetapi untuk mendapatkan satu deklarasi di bawah seksyen 41 Akta
Relif Spe~ifikK.~ed~u a, rujukan dan sandaran yang dibuat ke atas keputusan dalam kes
Ng Moh di Mahkamah Persekutuan juga salah kerana persoalan had masa dalam tindakan
pelaksanaan spesifik tidak dihujahkan ataupun telah diputuskan oleh Mahkamah
Persekutuan, kerana Mahkamah hanya menerima tanggapan (concession) peguam
bahawa tempoh had masa ialah 12 tah~n.~’ Oleh itu keputusan di Mahkamah
Persekutuan dalam kes Ng Moh dan Nasri Zwn. Mesah telah dibuat berdasarkan autoriti
yang lemah untuk menyokong cadangan bahawa tempoh had masa untuk tindakan
pelaksanaan spesifik dalam sesuatu kontrak jualbeli tanah ialah I2 tah~n.~’
Menurut Visu Sinnadurai, sesuatu tindakan pelaksanaan spesifik kontrak tidak
termasuk dalam maksud seksyen 9 Akta Had Ma~aS.e~su~at u tindakan pelaksanaan
spesifik bukanlah satu tindakan untuk mendapatkan kembali tanah tetapi merupakan satu
tindakan untuk menguatkuasakan satu k~ntrakM.~a~na -mana pihak dalam kontrak, sama
ada penjual atau pembeli, boleh mengambil tindakan pelaksanaan ~pesifikT.~in~d akan ini
jelas wujud berdasarkan terma-terma kontrak yang telah dimasuki di antara pihak-
~ihak.~’ Oleh itu, sekiranya, satu tindakan itu dibawa oleh pembeli untuk
menguatkuasakan kontrak, ini tidak boleh dikatakan bahawa pembeli telah mengambil
25 Visu Sinnadurai (1984) 440.
26 Ibid.
27 Ibid.
28 Seksyen ini memperuntukkan bahawa mana-mana orang berhak untuk mendapatkan apa-apa
deklarasi bagpmendapatkan keesahan hak atau bentuk (character) ke atas mana-rnana hartanah
$roperty) secara tindakan guaman (suit).
’O Ibid.
” Begitu juga dalam kes Tan Swee Lan v. Engku Nik Binte Engku Muda ( 1973) 2 MLJ, 187.
” Visu Sinnadurai (1984) 440.
” Ibid.
j4 Ibid.
” Ibid.
Visu Sinnadurai ( 1984) 440.
25
tindakan untuk ‘mendapatkan kembali tanah’ kerana tanah itu masih kepunyaan
penj~alJ.u~st~er u itu, tempoh had masa sepatutnya 6 tahun. Sebaliknya, jika takrifan
tindakan pembeli ialah untuk mendapatkan kembali tanah.37 Walau bagaimanapun,
menurut Visu Sinnadurai, tempoh had masa masih tidak boleh berbeza sama ada tindakan
itu dibawa oleh penjual atau ~embeliT.~em~p oh had masa yang sama perlu terpakai
kepada kedua-dua penjual dan pembeli itu.
I tindakan pelaksanaan spesifik itu lebih diperinci, seseorang itu boleh berhujah, bahawa
Seterusnya, dalam kebanyakan kes, tindakan untuk pelaksanaan spesifi k, pihak yang
mengambil tindakan ju a akan menuntut gantirugi secara alternatif kepada tuntutan untuk
pelaksanaan spesifik? Tindakan untuk mendapatkan gantirugi adalah berdasarkan
kemungkiran kontrak yang dilakukan oleh pihak yang satu lagi. Dalam perbicaraan,
pihak yang mengambil tindakan boleh memilih untuk mengambil tindakan bagi
mendapatkan gantirugi sahaja tanpa memohon pelaksanaan spesifik. Tuntutan untuk
mendapatkan gantirugi wujud dalam kontrak hendaklah dibuat dalam masa 6 tahun, dan
bukannya 12 tahun. Oleh itu, tempoh had masa akan berbeza bergantung kepada manamana
remedi yang dipilih oleh plaintif untuk menjadikan dasar tuntutannya: 6 tahun
untuk gantirugi dan 12 tahun untuk pelaksanaan ~pesifik.~A’ dalah satu perkara yang
tidak munasabah untuk mencadangkan bahawa tempoh had masa akan berbeza
bergantung kepada remedi yang dituntut, walaupun kausa tindakan dalam kedua-duanya
sama iaitu kemungkiran k~ntrak.~’
36 Ibid. Walau bagaimanapun, pada pandangan dan hujahan penulis, sesuatu tindakan pelaksanaan
spesifik jual beli tanah oleh pembeli (yang belum didaftarkan namanya pada geran hakmilik tanah
yang dibeli) bukan lagi untuk mendapatkan kembali tanah kerana hakmilik tanah itu masih belum
milik pembeli.
37 Ibid.
Ibid. hi adalah kerana bagi pihak pembeli bagi menguatkuasakan kontraknya, tempoh masa
ialah 6 tahun menurut seksyen 6 Akta Had Masa sementara itu, bagi penjual, beliau tentu ‘ingin
mendapatkan kembali tanah’ menurut seksyen 9 dan oleh itu tempoh had masa ialah 12 tahun.
Oleh itu tempoh had masa kedua-duanya berbeza.
39 McKenna v. Richey (1 950) VLR 360; Johnson v. Agnew (1 980) AC 367 HL.
Ibid. Walau bagaimanapun, dalam kes Ho Ah Kim & Ors Iwn. Paya Trubong Estate Sdn. Bhd.
(1987) I MLJ 143, walaupun, pelaksanaan spesifik masih boleh dipohon kerana tempoh 12 tahun
dari tarikh terakrunya kausa tindakan, masih belum tamat, disebabkan kerana ketidakupayaan
defendan melaks2nakan pelaksanaan spesifik, mahkamah telah membenarkan gantirugi
(compensation) diberikan kepada plaintif. Ini menunjukkan bahawa, pemberian gantirugi,
walaupun dibuat setelah tamat tempoh 6 tahun, masih lagi dibenarkan. Ini disebabkan seksyen 18
Akta Had Masa yang membenarkan gantirugi sekiranya pelaksanaan spesifik tidak diperolehi.
Disebabkan kes ini, adalah dihujahkan bahawa alasan Visu itu tidak terpakai.
4’ Ibid. 441.
38
40
26
Sekiranya, kontrak telah disempurnakan oleh pembeli yang telah membayar
keseluruhan harga beli tetapi terdapat kelalaian (omission) di pihak penjual sama ada
untuk menyerahkan geran hakmilik atau memindahmilikkan tanah dalam bentuk statutori,
tindakan pembeli untuk memaksa penjual menyerahkan satu atau kedua-dua dokumen
itu, tuntutan sedemikian tidak akan menjadi satu tindakan untuk pelaksanaan spe~ifik.~*
Tindakan itu hendaklah untuk relif spe~ifika~t~au, untuk satu deklara~is~ep~e rtimana
dalam kes Ponnusamy. ‘j
,
1
Dalam kes Ponnusamy, plaintif telah membayar sepenuhnya harga beli dan
pindahmilik dalam bentuk statutori telah dilaksanakan oleh penjual. Hanya pendaftaran
yang belum dilaksanakan untuk beberapa tahun. Pembeli memulakan kes mahkamah
untuk mendapatkan satu deklarasi haknya ke atas tanah itu dan seterusnya untuk
mendapatkan pendaftaran hakmilik ke atas tanah tersebut bagi dirinya. Ketua Hakim
Thompson telah memutuskan bahawa tindakan sedemikian ialah untuk mendapatkan
kembali tanah. Beliau menyatakan bahawa tindakan plaintif itu adalah sama ada plaintif
berhak ke atas tanah tersebut dan sepatutnya mendapat tanah tersebut; maka, perintah
untuk deklarasi perlulah dibuat. Mahkamah memutuskan bahawa tindakan itu ialah untuk
mendapatkan kembali tanah dan oleh itu had masa ialah 12 tahun sebagaimana yang
dinyatakan di bawah seksyen 9 Akta Had Masa dan bukannya 6 tahun. Keputusan
tersebut diasaskan kepada pendapat Hakim Buckley dalam Williams Iwn. Th~mas:~~
-
;
Pernyataan ‘untuk mendapatkan kembali mana-mana tanah ’ dalam seksyen 2
Akta (Hadmasa Hartanah-Real Property Limitatioo) 1883 tidak berrnaksud untuk
mendapatkan sesuatu di mana plaintif dahulunya telah memperoleh dan telah
hilang, tetapi adaiah dengan maksud ‘mendapatkan mana-mana tanah melalui
penghakiman Mahkamah ’, walau bagaimanapun, itu tidak terbatas kepada
maksud ‘mendapatkan pemilikan ke atas mana-mana tanah melalui
penghakiman Mahkamah ’. 47
42 Ibid.
” Lihat seksyen 4 Akta Relif Spesifik 1950.
* Seksyen 4 1 dari Akta Relif Spesifik 1950.
(1959),MLJ 86. Menurut Visu Sinnadurai, dalam kes Ponnusamy, apa yang perlu plaintif
lakukan adalah dengan menggunakan seksyen 4 1 Akta ReIif Spesifik 1950 untuk mendapatkan
deklarasi tanah
46 (1909) ICh. 713.
Hakim Buckley telah membawa satu analogi antara tindakan pemegang gadaian (mortgagee)
untuk lelongan dan tindakan oleh pengantin perempuan-untuk menguatkuasakan hak-haknya ke
atas hartanah suaminya yang telah meninggal dunia. Lihat juga Vandeleur v. Sloane (1919) I Ir
Rep 116, khususnya 129, CA dimana telah diputuskan bahawa satu tindakan untuk deklarasi
45
47
27
Sebagai kesimpulannya, menurut Visu Sinnadurai, bolehlah dikatakan bahawa
peruntukan dalam Akta Hadmasa memerlukan pindaan bagi menerangkan beberapa
masalah yang telah dibincangkan di atas, khususnya tentang skop seksyen 9.48 Seksyen 9
telah dijadikan undang-undang (enacted) untuk menangani pemerolehan tanah khususnya
dalam situasi pemilikan dengan tentangan (adverse pos~ession)~~dbaunka n di bawah
kontrak.” Ini kerana seksyen ini berdasarkan kepada Akta Inggeris dan telah
diperkenalkan di Malaysia tanpa apa-apa pertimbangan dan persoalan tentang
pemakaiannya di bawah pendaftaran sistem Torrens.” Kanun Tanah Negara tidak
mengiktiraf pemilikan dengan tentangan dan diperuntukkan bahawa pemilikan dengan
tentangan tanah untuk mana-mana jangka masa tidak boleh menghalang apa-apa tindakan
bagi mendapatkan kembali tanah oleh pemiliknya atau mana-mana orang yang berhak ke
atas apa-apa kepentingan di dalamnya. Akta Had Masa 1953 hendaklah dalam manamana
keadaan tidak behngsi bagi menafikan hakmilik atau kepentingan di atas tan&.’*
Oleh itu jelas bahawa sehingga mahkamah mem batalkan keputusan kes Ponnusamy atau
satu pindaan dibuat ke atas seksyen 9, pihak-pihak dalam situasi yang sama sepertimana
dalam kes Ponnusamy boleh mengambil tindakan untuk satu deklarasi dalam masa 12
tah~n.~~
hakmilik di bawah satu wasiat adalah satu tindakan untuk.mendapatkan kembali tanah. Kes ini
juga dirujuk dalam Nasri Zwn. Mesah (197 1) 1 MLJ 32.
48 Visu Sinnadurai (1 984) 44 1.
Preston and Newsoms pada halaman 64-1 54 yang disebut oleh Visu Sinnadurai (1 984) 44 1.
Sehingga tahun 1928 hakmilik untuk menduduki tanah boleh diperolehi melalui pemilikan secara
tentangan. Ini dinyatakan dalam seksyen 7, Enakmen Tanah sebelum 191 1 dan Enakmen Tanah
191 l(FMS) walaupun pemilikan secara tentang ke atas tanah negeri dilarang. Lihat kes Chia Wan
Kiat Zwn. Theynappa Ltd (1 955) MLJ 198 di mana sekiranya tindakan plaintif diambil melebihi
dari 12 tahun dari tarikb pemilikan secara tentangan oleh defendan, tindakan plaintif adalah
terhalang oleh Ordinan Had Masa 1949. Walau bagaimanapun, di bawah Kanun Tanah 1928 (Cap
138) tiada mana-mana hakmilik negeri atau hakmilik perseorangan (alienated land) menurut
seksyen 43 boleh diperolehi melalui pemilikan secara tentangan walaupun ianya diduduki atau
dirniliki lebih dari 12 tahun. Dengan kata lain, had masa tidak terpakai dalam situasi pemilikan
secara tentangan. 113 diulang dalam Kanun Tanah Negara 1965 seksyen 48.
j’ Ibid.
j2 Ibid. Lihat juga seksyen 9(2) Akta Had Masa.
Menurut Visu Sinnadurai, tidak terdapat mana-mana autoriti dalam undang-undang Inggeris
atau dalam Komenwel di mana peruntukan yang sama dalam seksyen 9 telah dipakai dalam
tindakan oleh pembeli ke atas pen-jual.
MAKLUMAT DALAM TALIAN.COM
A. TAJUK KURSUS YANG DI TAWARKAN
1. PENGENALAN KEPADA KTN
2. SISTEM PERUNDANGAN MALAYSIA
3. KUASA MENANGKAP DAN MENAHAN MENGIKUT KTN DAN CPC
4. PROSEDUR TANGKAPAN DAN PENAHANAN
5. LAPORAN POLIS DAN FIR
6. PENGURUSAN BARANG KES
7. INTIPATI KESALAHAN MENGIKUT SEKSEN 425
8. INTIPATI KESAHAN MENGIKUT SEKSEN 426
9. PERAMPASAN DAN LUCUT HAK BARANG KES
10. KUASA MENYIASAT DAN KTN DAN CPC
11. KAEDAH MERAKAM PERCAKAPAN
12. MENGURUSKAN OKT DARI AWAL HINGGA AKHIR
13. PENYEDIAN KERTAS SIASATAN
14. PENYEDIAAN FAKTA KES DAN PERTUDUHAN
15.RUJUKAN KES KEPADA TPR
16. PENDAFTARAN KES DAN BORANG-BORANG MAHKAMAH
17. AKTA KETERANGAN
18. TUGAS DAN PERANAN PEGAWAI PENDAKWA
19. TEKNIK BERHUJAH
20. PENGHUKUMAN.
21. OPERASI MEMUSNAH DAN PELAN KONTIGENSI.
22. PENCEROBOHAN TANAH MILIK DAN MENYELESAIANNYA
23. BONOS - PECEROBOHAN TANAH MILIK DAN PENYELESAIAN
PELAN A, PELAN B, PELAN C, PELAN D, PELAN E, PELAN F.
AFFIDAVIT DAN KES –KES DULUAN MAHKAMAH
A. SASARAN PESERTA
1. PENOLONG PEGAWAI TANAH
2. PENOLONG PENTADBIR TANAH
3. KETUA PENOLONG PENTADBIR TANAH
4. PENTADBIR TANAH
5. PEGAWAI PENYIASAT SPRM
6. PEGAWAI PENYIASAT PDRM
7. PELAJAR UNIVERSITI YANG BERKAITAN
8. PERUNDING HARTA TANAH
9. LAIN-LAIN PEGAWAI YANG DILANTIK DI BAWAH S. 12 KTN
10. LAIN-LAIN YANG BERMINAT DAN PEMILIH TANAH YANG BERMASALAH.
B. JANGKA MASA – HUJUNG MINGGU SABTU DAN AHAD/RUNDINGAN
C. TEMPAT – TAIPING ATAU DITENTUKAN PEMOHON
D. BAYARAN 1 HARI RM 1000.00.
No comments:
Post a Comment