TUAN PPK
ULASAN DAN PANDANGAN
BAGI KES PELANGGARAN SYARAT LOT 3333
PENGENALAN
Sesiapa yang ingin memajukan
tanahnya perlulah memastikan bahawa tanahnya itu
adalah termasuk dalam
kategori yang akan dimajukan tersebut. Jika tanah yang hendak dimajukan itu
berada dalam kategori yang berbeza daripada jenis guna tanah yang dicadang akan
dimajukan, pemilik tanah tersebut dikehendaki terlebih dahulu membuat
permohonan menukar kategori guna tanahnya itu (tukar syarat) kepada kategori yang akan dimajukan.
Terdapat tiga
kategori guna tanah iaitu pertanian, bangunan dan perindustrian. Akan tetapi, apabila sesuatu tanah itu telah diberikan
hakmilik, maka kategori tanah tersebut hanyalah kepada satu kegunaan tanah
sahaja. Proses pemajuan tanah akan melibatkan beberapa tahap dan
mengguna-pakai kaedah-kaedah tertentu seperti yang terkandung dalam tanah. Antara
seksyen yang berkaitan adalah seperti di bawah iaitu Seksyen 52, Seksyen 72,
Seksyen 103-134, Seksyen 135-150 dan Seksyen 195-204H:
Terdapat beberapa
peruntukan tertentu dalam Kanun Tanah Negara 1965 yang ada kaitan langsung
dengan perancangan dan pembangunan tanah, misalnya -
(a)
kategori penggunaan tanah, iaitu tanah pertanian, bangunan dan perindustrian
(seksyen 52); (b) jenis suratan hakmilik tanah yang dikeluarkan, iaitu hakmilik
tanah dalam Pejabat Pendaftar dan hakmilik tanah dalam Pejabat Tanah (seksyen
77);
(c)
syarat-syarat nyata, syarat-syarat tersirat dan sekatan kepentingan, tukar
syarat, pelanggaran syarat dan natijah yang berbangkit darinya (seksyen 103
hingga 134);
(d)
belah-bahagi, pecah sempadan dan penyatuan tanah (seksyen 135 hingga 150); dan (e)
serahbalik tanah dan kurnia semula (seksyen 195 hingga 204H).
Di bawah
seksyen 52, tanah yang diberimilik oleh Pihak berkuasa Negeri terbahagi kepada
tiga kategori, iaitu tanah pertanian, tanah bangunan dan tanah perindustrian.
Apabila suratan hakmilik dikeluarkan, syarat-syarat nyata dan sekatan kepentingan
(jika ada) akan dikenakan sebagaimana yang ditentukan mengikut budibicara Pihak
berkuasa Negeri. Di bawah seksyen 108, andainya suatu tanah itu tertakluk kepada
mana-mana undang-undang kecil yang dibuat oleh pihak berkuasa tempatan atau
pihak berkuasa perancang tempatan atau dikenakan apa-apa syarat olehnya, dan
tanah itu kemudian dikenakan apa-apa syarat di bawah Kanun Tanah Negara yang
bertentangan
dengan apa
yang dikenakan oleh pihak berkuasa tempatan atau pihak berkuasa perancang
tempatan itu, syarat yang dikenakan di bawah Kanun Tanah Negara itu hendaklah
terpakai dan undang-undang kecil atau sekatan yang dikenakan oleh pihak
berkuasa
tempatan atau pihak berkuasa perancang tempatan itu hendaklah, setakatmana ia bertentangan,
terhenti dari dipakai kepada tanah.
seksyen 120, di bawah seksyen kecil (2),jenis penggunaan tanah yang hendak dicatiterakan menurut seksyen kecil
(1) di atas dokumen hakmilik mana-mana tanah hendaklah ditentukan oleh Pihak
Berkuasa Negeri pada masa bilamana tanah itu diluluskan untuk diberimilik.
SYARAT DAN SEKATAN KEPENTINGAN
103. Tafsiran dan skop.
(1) Dalam bahagian ini- "syarat" tidaklah
termasuk apa-apa sekatan kepentingan, atau apa-apa syarat samaada nyata atau
tersirat dalam mana-mana pejanjian yang Pihak Berkuasa Negeri bukanlah satu
pihak;
“syarat yang menghendaki pelaksanaan berterusan" ertinya apa-apa syarat
yang menghendaki tuanpunya mana-mana tanah untuk membuat, atau berhenti dari membuat,
apa-apa perbuatan sepanjang tempoh bilamana tanah itu diberimilik, atau untuk
selama mana tempuh itu belum tamat –
(a) selepas tamatnya mana-mana tempoh tertentu yang ditetapkan
dalam syarat itu, atau
(b) selepas
berlakunya apa-apa tarikh atau peristiwa tertentu sepertimana yang ditetapkan;
“syarat tertakluk kepada satu tempoh tetap"
ertinya apa-apa syarat yang menghendaki tuanpunya mana-mana tanah untuk membuat
apa-apa perbuatan sebelum, atau berhenti dari membuat apa-apa perbuatan
sehingga, tamatnya mana-mana tempoh tertentu, atau berlakunya apa-apa tarikh
atau peristiwa tertentu, seperti yang ditetapkan data syarat itu.
(2) Kecuali di mana kandungan ayat menghendaki
sebaliknya, peruntukan bahagian ini hendaklah terpakai kepada syarat-syarat yang
timbul di bawah mana-mana undang-undang tanah terdahulu sepertimana ianya
terpakai kepada syarat-syarat yang timbul di
bawah Akta ini.
104. Syarat dan sekatan kepentingan hendaklah
bersekali dengan tanah.
Tiap-tiap syarat atau sekatan kepentingan hendaklah
bersekali dengan tanah yang ianya berkaitan dan hendaklah mengikat tuanpunya
tanah pada masa itu dan tiap-tiap orang atau badan yang mempunyai kepentingan
atau menuntut apa-apa kepentingan dalam tanah itu, walau bagaimana juapun ianya
diperolehi.
105 . Lamanya syarat dan sekatan kepentingan.
(1) Tiap-tiap syarat atau sekatan kepentingan yang
dikenakan oleh atau di bawah Akta ini hendaklah, kecuali di mana ianya diperuntukkan
sebaliknya oleh Akta ini atau kandungan ayat menghendaki sebaliknya, mula
bersekali dari tarikh pemberimilikan
tanah yang ianya berkaitan.
(2) Tiap-tiap syarat yang menghendaki pelaksanaan berterusan, dan (melainkan
ayat menghendaki sebalikhknya) tiap-tiap sekatan kepentingan, hendaklah terus
berkuatkuasa sehingga perkembalian tanah yang ianya berkaitan itu kepada Pihak
Berkuasa Negeri; dan tiap-tiap syarat yang tertakluk kepada satu tempoh tetap
hendaklah terus berkuatkuasa menurut maksudnya.
108.Percanggahan dengan undang-undang kecil
tempatan, dll.
Jika mana-mana tanah yang terlibat dengan mana-mana undang-undang
kecil atau sekatan yang dikenakan oleh mana-mana pihak berkuasa tempatan atau
pihak berkuasa perancangan menjadi tertakluk oleh sebab Akta ini kepada
mana-mana syarat yang berlawanan dengannya, maka syarat itulah yang terpakai
dan undang-undang kecil atau sekatan itu hendaklah, setakat mana ianya berlawanan,
terhenti dari dipakai kepada tanah itu.
TANAH YANG DIBERIMILIK DI BAWAH AKTA INI
109. Syarat-syarat dll., yang boleh dipakai apabila diberi milik.
(1) Seksyen ini dipakai kepada semua tanah yang diberimilik dibawah Akta
ini selain dari tanah yang diluluskan untuk diberimilik sebelum bermulanya Akta
ini.
(2) Tanah yang seksyen ini terpakai hendaklah menjadi tertakluk, apabila
diberimilik, kepada.syarat-syarat dan sekatan kepentingan berikut-
(a) apa-apa syarat nyata dan sekatan
kepentingan jika ada) sepertimana tercatitera pada ketika itu dalam dokumen hakmiliknya
(atau yang disebut di dalamnya) iaitu syarat
dan sekatan yang dikenakan oleh Pihak Berkuasa Negeri di bawah
kuasa-kuasa yang diberi oleh seksyen 120 hingga 122; dan
(b) Syarat-syarat yang disiratkan oleh seksyen
114, oleh seksyen 115, 116 atau II 7 (menurut jenis penggunaan tanah yang tanah
itu tertakluk) dan, di mana berkenaan, oleh seksyen II 8.
JENIS BANGUNAN
116. Syarat-syarat tersirat yang menyentuh tanah
yang tertakluk kepada jenis "bangunan".
(1) Jika mana-mana tanah berimilik tertakluk oleh
sebab manamana peruntukan Akta ini kepada jenis "bangunan",
syarat-syarat tersirat berikut hendaklah, tertakluk kepada seksyen kecil (3),
dipakai kepadanya-
(a) bahawa,
melainkan pada tarikh yang berkaitan sesebuah bangunan sedemikian telah sedia
ada di atas tanah itu, maka hendaklah dalam masa dua tahun dari tarikh itu
dibina di atasnya sebuah bangunan sesuai untuk
digunakan bagi satu maksud atau lebih seperti yang ditetapkan atau disebutkan
dalam seksyen kecil (4); (b) bahawa tiada apa jua bahagian tanah itu
boleh digunakanuntuk maksud pertanian atau perusahaan (kecuali setakatmana
pembinaan atau penyelenggaraan mana-mana bangunan untuk satu maksud atau
maksud-maksud yang termasuk dalam perenggan (f) atau (g) seksyen kecil (4) boleh
merupakan penggunaan sedemikian); (c) bahawa tiap-tiap bangunan
diatasnya (bila-bila masa juaianya dibina) hendaklah dijagabaik;
(d) bahawa
tiada bangunan sedemikian boleh dimusnahkan, diubah atau ditambah tanpa
keizinan secara bertulis terlebih dahulu dari Pihak Berkuasa Negeri.
(2) Dalam seksyen kecil (1) "tarikh yang
berkaitan" ertinya tarikh bilamana manamana bahagian tanah itu pertama
kali menjadi tertakluk kepada jenis itu.
(3) Syarat-syarat yang ditetapkan dalam seksyen
kecil (1) hendaklah disiratkan dalam hal mana-mana tanah hanya setakatmana
ianya tidak berlawan dengan mana-mana syarat nyata yang tanah itu pada masa itu
tertakluk.
(4) Maksud-maksud yang disebutkan dalam perenggan
(a) seksyen kecil (1) adalah ,seperti berikut-
(a) maksud
kediaman;
(b) maksud
pentadbiran atau perniagaan, atau maksud pengangkutan penumpang;
(c) maksud
mempamir, menjual secara runcit, membaiki atau sebahknya mengurusniaga apa-apa
barang atau barangan, atau memberi apa-apa perkhidmatan;
(d) maksud
memberi kemudahan-kemudahan pendidikan, perubatan, kebersihan atau
kemudahan-kemudahan kebajikan yang lain;
(e) maksud
hiburan, makan minumati atau permainan;
(f) apa-apa,
maksud yang Pihak Berkuasa Negeri mungkin menetapkan bagi maksud seksyen ini
oleh kaedah-kaedah di bawah seksyen 14;
(g) apa-apa
maksud yang Pihak Berkuasa Negeri memikirkan patut untuk mewibawa dalam keadaan
apa-apa hal tertentu.
(h) apa-apa
maksud yang berkaitan dengan satu maksud yang termasuk dalam mana-mana
perenggan yang terdahulu.
KUASA-KUASA AM KETIKA PEMBERIMILIKAN
120. Pengenaan syarat nyata dan sekatan kepentingan
apabila pemberimilikan dibuat di bawah Akta ini.
(1) Tertakluk kepada peruntukan-peruntukan seksyen
ini, Pihak Berkuasa Negeri boleh memberimilik tanah di bawah Akta ini tertakluk
kepada apa-apa syarat nyata dan sekatan kepentingan yang mematuhi undang-undang
sepertimana yang difikirkannya patut.
(2) Syarat-syarat dan sekatan-sekatan kepentingan
yang hendak dikenakan di bawah seksyen ini dan hal mana-mana tanah hendaklah ditentukan oleh Pihak Berkuasa Negeri pada masa bilamana tanah
itu diluluskan untuk pemberimilikan.
(3) Tiap-tiap syarat atau sekatan kepentingan yang
dikenakan di bawah seksyen ini hendakiah dicatiterakan di atas atau disebutkan
di dalam dokumen hakmilik tanah itu: dan data mematuhi seksyen kecil ini Pihak
Berkuasa Negeri hendaklah, dalam apa-apa hal di mana ia mengenakan syarat dan
sekatan kepentingan itu kedua-duanya
sekali. memperbezakan antara kedua-duanya.
(4) Tiada apa jua syarat boleh dikenakan di bawah
seksyen ini yang berlawanan dengan mana-mana syarat tersirat yang tanah itu menjadi
tertakluk kepada pemberimilik dibuat oleh sebab seksyen114.
TANAH YANG DIBERIMILIK TERTAKLUK KEPADA SUATU JENIS
122. Jenis Bangunan dan Perindustrian.
Jika, menurut seksyen 52, mana-mana tanah diberimilik di bawah Akta ini
tertakluk kepada jenis "bangunan" atau jenis "perindustrian"
Pihak Berkuasa Negeri bolehlah, dalam menjalankan kuasa-kuasanya di bawah
seksyen 120 (dan tanpa menyentuh
keluasan kuasa-kuasa itu), mengenakan apa-apa syarat sepertimana yang
difikirkannya patut mengenai-
(a) kawasan atau bahagian tanah yang hendak
dibina di atasnya;
(b) jenis, rekabentuk, tinggi dan struktur
mana-mana bangunan yang hendak dibina di atas tanah itu, dan jenis dan kualiti
baban-bahan yang hendak digunakan dalam pembinaannya;
(c) tarikh pada atau sebelum mana apa-apa
bangunan sedemikian hendak dimula atau diselesaikan;
(d) kegunaan bangunan itu.
Bab 5 - Penguatkuasaan Syarat-syarat
125. Bila suatu pelanggaran syarat berbangkit.
(1) Suatu pelanggaran
syarat yang menghendaki pelaksanaan berterusan akan berbangkit sebaik sahaja,
dan terus selama mana syarat itu tidak dipatuhi.
(2) Pelanggaran syarat yang tertakluk kepada suatu
tempuh tetap akan berbangkit)
dalam hal suatu syarat yang menghendaki pelaksanaan apa-apa
perbuatan dalam sebarang tempuh (iaitu tempoh yang ditetapkan di dalamnya, atau
tempuh yang dilanjutkan menurut seksyen 107), apabila tamatnya tempuh itu tanpa
perbuatan itu tidak dilaksanakan;
b) dalam hal satu syarat yang menghendaki apa-apa perbuatan
ditinggalkan sehingga pada suatu masa, apabila perbuatan itu dilakukan sebelum
masa itu.
126. Pelanggaran syarat kompleks.
Jika apa-apa syarat mengandungi dua kewajipan atau tanggungan
yang berasingan atau lebih, kegagalan untuk memenuhi mana-mana kewajipan atau
tanggungan itu akan merupakan pelanggaran syarat itu.
KESIMPULAN
1. Merujuk kepada peruntukan
seksyen 125, Kategori guna tanah bagi lot 3333 adalah bangunan dan Syarat Nyata
juga bangunan. Semakan pada laporan PP adalah bangunan perniagaan.
ULASAN DAN PANDANGAN
Merujuk kepada hak milik muktamat seksyen 89 iaitu konklusifnya hakmilik
daftaran dan dibaca bersama seksyen 92 iaitu ketidakboleh sangkalan hakmilik
muktamat, juga setelah meneliti kepada
maklumat di atas dan juga keterangan sebelumnya yang disemak dengan seksyen 103
hingga 126 didapati tidak perlaku pelanggaran seperti yang dimaksudkan oleh
seksyen 125 atau pelanggaran syarat
komplek (S 126). Apa yang berlaku ialah kegagalan pihak pentadbiran tanah untuk
menetapkan Syarat Nyata bagi lot 3333 mengikut seksyen 116(4) iaitu:
……Syarat-syarat
tersirat yang menyentuh tanah yang
tertakluk kepada kategori "bangunan".
(4)
Maksud-maksud yang
disebutkan dalam perenggan (a) subseksyen (1)
adalah seperti berikut --
(ii)
maksud-maksud kediaman;
semasa mendaftrkan hakmilik muktamat jika hakmilik
sementara juga meletakan syarat nyata adalah sama iaitu kediaman – kediaman.
Tetapi syarat yang wujud pada halmilik sementra hanyalah ….mendirikan bangunan
mengikut pelan yang diluluskan oleh Lembaga Bandaran Krian.
2. Merujuk
kepada hak milik asal iaituQT PB. 5/75 tersyarat-syarat … pemilik perlu
mendirikan bangunan mengikut pelan yang diluluskan oleh Lembaga Perbandaran
Kerian. Bagi tujuan pembinaan bangunan, pemilik hanya perlu meru merujuk dan
mendapat kelulusan Majlis Daerah Krian dan Akta 133 seksyen 70 perlu dipatuhi.
Perkara ini ada kaitan dengan peruntukan seksyen 116 (1)(d)…….
116. Syarat-syarat
tersirat yang menyentuh tanah yang tertakluk kepada jenis "bangunan".
1.
(d) bahawa
tiada bangunan sedemikian boleh dimusnahkan, diubah atau ditambah tanpa
keizinan secara bertulis terlebih dahulu dari Pihak Berkuasa Negeri.
Bagi tujuan membina bangunan atas tanah milik, pemilih
Cuma perlu mendapat kelulusan PBT mengikut Akta 133, Seksyen 70seperti berikut….
3. Berkaitan
isu cukai tanah yang kurang dipungut berpunca dari kegagalan mengenakan syarat nyata ‘perniagaan’ sebagai
mana kedudukan di atas lot sekarang, adalah dicadangakan supaya pemohon dipanggil
dan dinasihatkan supaya memohon tukar syarat nyata dari bangunan kepada
bangunan perniagaan mengikut seksyen 124(1)(a) KTN.
(1)
Tuanpunya
mana-mana tanah berimilik bolehlah memohon kepada Pihak Berkuasa Negeri di
bawah seksyen ini untuk --
(a)
pengubahan
mana-mana kategori penggunaan tanah yang tanah
itu buat masa itu tertakluk atau, jika ia tidak tertakluk sedemikian, untuk
pengenaan mana-mana kategori ke atasnya;
4. Memandangkan
wujud 4 buah bangunan dalam lot yang sama, pelilik juga boleh dinasihatkan
supaya memohon di bawah seksyen 402D iaitu …penyerahan balik dan beri milik
semula. Pemilik boleh memohon lot-lot perasingan dan syarat baru iaitu perniaga.
5. Perlu
dingat bahawa peruntukan berkaitan zoning di bawah seksyen 52(2) tidak mengikat
pemilik telah tetapi mengikat PBN…..
…. Kategori-kategori
penggunaan tanah dan pemakaiannya kepada tanah-tanah yang diberi
milik di bawah Akta ini.
52(2) Pihak
Berkuasa Negeri bolehlah, melalui pemberitahuan dalam Warta, menyatakan
mana-mana kawasan dalam Negeri, dan menetapkan suatu kategori penggunaan tanah
berhubung dengannya bagi maksud-maksud seksyen ini; dan kategori tersebut
hendaklah kategori yang diendorskan di
bawah subseksyen (1) mengenai
pemberimilikan menurut mana-mana kelulusan yang diberi selepas pemberitahuan disiarkan tentang mana-mana tanah Kerajaan
dalam kawasan itu yang belum lagi diberi
milik pada mana-mana masa yang lalu.
PENUTUP
Pandangan dan ulasan ini boleh dirujuk kepada PUU bagi mendapatkan kupasan
yang lebih baik di sudut perundangan. Mungkin apa yang terkandung dalam kertas
ini adalah pandangan yang terkilaf disudut pemahaman perundangan. Walau bagaimana
pun ulasan dan pandangan ini mungkin dapat memberi sedikit panduan. Berikut
adalah peruntukan seksyen 89 dan 92 berkitan hak-hak memilik tanah di bawah
kanun tanah.
KTN SEKSYEN 89
-Konklusifnya dokumen hakmilik daftaran.
Tiap-tiap dokumen hakmilik daftaran yang telah didaftarkan dengan sempurna di bawah Bab ini
hendaklah, tertakluk kepada peruntukan-peruntukan Akta ini, merupakan
keterangan konklusif
(b)
bahawa hakmilik
tanah yang disebut di dalamnya adalah
diletakhakkan ke atas orang atau badan buat masa itu dinamakan di dalamnya
sebagai tuanpunya; dan
(c)
mengenai
syarat-syarat, sekatan-sekatan kepentingan dan peruntukan-peruntukan lain
yang kepadanya tanah itu tertakluk adalah buat
masa itu dipegang oleh orang atau badan tersebut, setakat mana ia dikehendaki
oleh mana-mana peruntukan Akta ini supaya dinyatakan atau dirujukkan dalam
dokumen itu.
KTN 92 - Ketakbolehsangkalan hakmilik muktamad, dan
hak-hak urusniaga, dll.
(1)
Pemberimilikan tanah Kerajaan kepada
mana-mana orang atau badan di bawah hakmilik muktamad hendaklah memberi kepada
orang atau badan itu satu hakmilik ke atas tanah itu yang hendaklah tidak boleh disangkal sebagaimana yang
diperuntukkan dalam Bahagian Dua Puluh.
(2)
Hak-hak yang boleh
dijalankan oleh mana-mana orang atau badan yang kepadanya tanah Kerajaan telah diberi milik di bawah hakmilik muktamad
hendaklah termasuk yang berikut--
(a)
hak (tertakluk kepada peruntukan-peruntukan
Akta ini dan kepada mana-mana sekatan kepentingan yang tanah itu buat masa itu tertakluk) untuk memecah
sempadan atau memecah bahagian tanah itu, atau menyatukannya dengan tanah yang
lain, selaras dengan peruntukan-peruntukan Bab 1
hingga 3 Bahagian
Sembilan;
(b)
hak (tertakluk seperti yang disebut sebelum
ini) untuk memecah sempadan mana-mana bangunan di atasnya selaras dengan
peruntukan-peruntukan Bab 4 Bahagian Sembilan;
(c)
hak (tertakluk seperti yang disebut sebelum
ini) untuk berkuatkuasa pindahmilik, pajakan, gadaian, penyerahan balik dan
apa-apa urusniaga lain yang dibenarkan di bawah Divisyen IV; dan
(d)
hak (tertakluk seperti yang disebut sebelum
ini, dan tertakluk juga kepada peruntukan-peruntukan undang-undang peribadinya
dan mana-mana undang-undang lain buat masa itu
berkuatkuasa yang berhubungan dengan
pelupusan atau penurunan harta atas kematian) untuk melupuskan tanah itu, atau
mana-mana bahagian di dalamnya yang belum
dipecahkan, melalui wasiat.
SEKIAN
No comments:
Post a Comment