PERANAN EKUITI

PERANAN EKUITI

Ekuiti= keadilan dan kesaksamaan
Dalam undang-undang, khususnya dalam undang-undang tanah, ekuiti adalah dasar dari ‘estoppel proprietary’
Dalam bahasa yang mudah, apabila seseorang itu di bawah perjanjian lisan dengan pemilik tanah untuk kepentingan tertentu dalam tanah, pengambilan pemilikan tanah tersebut perlu persetujuan dari tuan tanah, dan dengan harapan yang dibuat atau digalakkan oleh tuan tanah bahawa penyewa mesti mempunyai kepentingan dalam tanah tersebut.
Dengan pengetahuan pemilik tanah dan tanpa bantahan, membelanjakan wang ke atas tanah atau harta, pemilik tanah akan diminta untuk memberikan kesan terhadap perjanjian atau harapan.
Peranan ekuiti adalah untuk melakukan keadilan antara pihak-pihak yang terlibat.

Ekuiti juga bertindak untuk mengurangkan pelaksanaan undang-undang yang ketat. Ia mencegah seseorang daripada menuntut haknya secara keras, apabila akan berlaku adil atau tidak adik bagi beliau untuk melakukannya dengan memperhatikan hubungan kerja yang berlaku antara pelbagai pihak.
Ketika janji di buat oleh tuan tanah, dengan pengetahuan bahawa penyewa akan bertindak ke atasnya, dan dia bertindak di atasnya, kemudian pemilik tidak dapat kembali pada janjinya. Maka penyewaan tersebut kemudian dikenali sebagai penyewaan yang digabungkan dengan ekuiti.

EKUITI TIDAK BERLAKU DALAM KONTEKS MALAYSIA ?

Ekuiti muncul sebagai prinsip undang-undang Inggeris, dan sering dianggap tidak berlaku dalam konteks Malaysia kerana Kanun Tanah Negara didasarkan pada sistem Torrens, di mana peraturan utamanya adalah pendaftaran.
Namun, mahkamah di malaysia mempunyai banyak peluang memegang bahawa sistem Torrens tidak membatalkan peraturan ekuiti. Ekuiti sudah digunakan dalam sistem undang-undang dan selama bertahun-tahun, oleh itu mahkamah telah menolak usaha untuk mengelakkan menggunakannya.
- Terdapat satu kes dalam undang-undang Malaysia yang melibatkan ekuiti, L1 bersetuju untuk memberikan T sebuah persewaan kekal tempat tersebut selama penyewa ingin tinggal. T menghabiskan rm8000 atas nama L1 dan wang ini dibayar kepada kontraktor yang diupah oleh L1. sewa bulanan tetap sebanyak RM150.
L1 kemudian menjual hotel kepada L2. L2 menuntut meningkatkan sewa dari T, dan T menolak untuk membayar. Di mana L2 pula mengeluarkan notis menamatkan penyewaan.
Mahkamah Persekutuan menyatakan bahawa  T telah mengeluarkan wang ke atas tanah lain dengan harapan dibenarkan untuk tetap dalam pekerjaan, ekuiti akan melindungi pekerjaannya. Mahkamah juga memutuskan bahawa akan memberi kesan dari pelbagai pihak dengan melayan perjanjian sebagai sewa selama 30 tahun, di bawah Kanun Tanah Negara.

Dalam kes lain, Edgar Joseph Jr J (kerana ia saat itu) berkata: “ ...sudah terlambat sekarang, mempersoalkan dalil bahawa doktrin Inggeris , ekuiti berlaku dan bahawa sebagai hasil, hal adil atau kepentingan dalam tanah mungkin timbul di luar sistem undang-undang pendaftaran dengan kata lain, sistem Torrens tidak menghalang mahkamah melakukan ekuiti dalam mana hak-hak pihak ketiga tidak ikut campur.

Namun, beberapa mahkamah masih enggan untuk bergantung atau menerapkan prinsip-prinsip keadilan dalam konteks Malaysia. Tanpa undang-undang yang ada melindungi hak-hak penyewa dan tidak ada jalan kepada prinsip-prinsip lain keadilan dan Fairplay, penyewa dibiarkan belas kasihan kuasa pasaran dan tuan tanah. Dalam kes Teik Thean di atas, mahkamah tidak mengakui ekuiti yang beroperasi dalam menyokong penyewa.

BAGAIMANA EKUITI DAPAT MENYAKINKAN?

Ketika ekuiti berlaku dalam hubungan antara pemilik tanah dan penyewa, dan hak-hak penyewa telah diganggu, mahkamah kemudian cuba untuk meyakinkan melalui ekuiti, untuk mendapatkan alat-alat ganti rugi bagi mengimbangi kerosakan yang dialami oleh penyewa .

Suatu peringatan boleh diberikan untuk mengelakkan pemilik dari terlibat dalam kesalahan pada plot tanah. Sebagai alternatif lain, jika mahkamah merasa bahawa tuntutan pemilikan oleh pemilik harus dibenarkan, maka penyewa harus diberi ganti rugi mengikut tempoh pekerjaan mereka dan beban yang terjadi pada harta.

Trend mahkamah hari ini, bagaimanapun telah memberikan suatu kaedah matematik dan terhad ekuiti memuaskan.

Dalam salah satu kes yang melibatkan estet Thean Teik, mahkamah merasakan bahawa sebagai petani penyewa telah tinggal di tanah tersebut selama bertahun-tahun dab mempunyai kepentingan hasil kerja mereka di tanah tersebut, ekuiti mereka sudah merasa puas dan mereka todak berhak lagi untuk apa pun.

Dalam kes lain yang melibatkan estet di Penang, penyewa telah dibenarkan untuk membina rumahnya di perumahan oleh pemilik tanah sebelumnya iaitu seorang Inggeris. Bertahun-tahun kemudian, pemaju membeli tanah dan cuba untuk mengusir penyewa tersebut. Laporan penilaian menghitung nilai rumah yang akan dibina, iaitu sebanyak RM36, 000. Namun, penyewa, pernah tinggal di sana selama 60 tahun dan telah menempatkan tenaga kerja dan wang ke dalam memperbaiki tanah di sekitar rumah dan menanam tanaman dan penyelenggaraan ternakan. Mahkamah memutuskan bahawa penyewa hanya berhak RM 40,000 sebagai pampasan untuk memberikan pemilikan kosong tempat.

Ini, membuktikan yang diberikan dari penyewa lain di daerah yang telah menerima relatif lebih. Mahkamah juga mengambil notis daripada amalan di dalam adat Melayu dari salah seorang penduduk kampung lain yang membolehkan untuk hidup di tanahnya  dan amalan diterapkan untuk situasi ini, yang melibatkan persekitaran sosial dan ekonomi yang benar-benar berbeza. Hal ini ditangani dengan penyewa Cina yang telah menyewa hotel itu dari zaman penjajah dan sekarang sedang diusir oleh seorang pemaju, yang akan membuat keuntungan utama dari projek yang dicadangkan. penyewa akan kehilangan rumah, kehilangan mata pencarian, kehilangan rezeki, mencantumkan emosional dan spiritual dari penyewa ke rumahnya dan perpindahan.

Dalam banyak kes, isu penyewaan yang sedang digabungkan dengan ekuiti tidak dinaikkan sama sekali hanya kerana orang yang tidak mempunyai akses kepada peguam atau tidak mampu.

Salah satu soalan: adakah ekuiti yang seharusnya setara dengan keadilan atau penyangkalan dari ekuiti?
Dalam rangka untuk melakukan keadilan antara pihak-pihak, mahkamah haruslah di dalam ekuiti yang memuaskan, mengira semua faktor dan semua jenis kerugian yang penyewa terpaksa tanggung dan bukan hanya rugi.

CADANGAN

Dalam pandangan di atas, CAP telah mengesyorkan sejak 1980-an bahawa kerajaan harus meninjau undang-undang yang ada tentang hak dan kewajipan pemilik dan penyewa. Kerana tidak adanya undang-undang jelas melindungi hak-hak penyewa, kerajaan hari ini mendesak untuk memperkenalkan undang-undang yang komprehensif sepanjang garis dari Undang-Undang Penyewaan, yang akan, antara lain, menentukan hak-hak penyewa dan melindungi mereka.
Beberapa perkara penting mesti disertakan di dalam undang-undang seperti:

a).Keselamatan Pemilikan
harus ada peruntukan untuk keselamatan pemilikan menyokong penyewa bergantung pada pelbagai kategori penyewa, iaitu penyewa rumah, komersil / penyewa perniagaan, penyewa pertanian.

b). Iklan Penentuan Kriteria
Undang-undang juga harus menetapkan kriteria yang jelas untuk penentuan sewa rumah, bangunan dan tanah, dengan mempertimbangkan lokasi harta tersebut.

c). Prosedur untuk pemberhentian
Peruntukan yang jelas dan komprehensif tentang kaedah dan cara pemberhentian penyewa harus disediakan, dan ini harus merangkumi prosedur banding harus penyewa merasa bahawa persewaan zalim itu telah dihentikan. Jangka masa untuk notis bagi menamatkan sewa harus masuk akal dan bergantung pada jenis penggunaan tanah yang ditetapkan i, e. penyewa pertanian harus lebih terlindung dalam konteks ini.

d). Sewa Mahkamah
Sebuah mahkamah sewa harus ditubuhkan untuk mendengar semua pertikaian antara tuan tanah dan penyewa. Mahkamah antarabangsa harus serupa dengan Mahkamah Industrial, di
i).  tidak ada pemberian bayaran kepada pihak yang menang.
ii). pihak dapat atau tidak boleh diwakili oleh peguam.
iii). harus ada hak daya penarik ke Mahkamah Tinggi dan Mahkamah Agung.
iv). Majlis dipimpin oleh seorang hakim mahkamah tinggi yang dibantu oleh wakil 
      pemilik dan penyewa.
v).  Prinsip harus menetapkan bahawa menegakkan kesamarataan dan keadilan
      sosial.

e). Perhitungan Pampasan
Dalam hal persewaan adalah diakhiri dengan pemilik hendaklah diwajibkan untuk membayar ganti rugi penyewa. Ini adalah sangat penting dalam kes-kes penyewa kerja dan penyewa pertanian, di mana mata pencarian penyewa terganggu. pampasan seperti itu sesuai dengan kaedah pengiraan yang akan mengira saiz tanah disewa, jumlah penyewa setiap tahun telah bekerja di atas tanah tersebut, kaedah dan jenis pekerjaan yang dilakukan di atas tanah, perbaikan pada tanah yang dibuat oleh penyewa, pendapatan penyewa telah produktif dari tanah pada saat terakhir, pampasan untuk kekacauan kegiatan pertanian dan kesulitan dalam mata pencariannya.

f). Borang Standard Perjanjian
Ada juga boleh menjadi perumusan perjanjian penyewaan bentuk standard untuk setiap jenis penyewaan. Ini akan memastikan bahawa tuan tanah tidak termasuk fasal yang tidak adil dan menindas dalam perjanjian mereka.

g). Penerimaan
Terdapat juga harus ada peruntukan untuk wajib menggunakan penerimaan sebagai ganjaran untuk bayaran sewa atau bayaran lain yang berkaitan dengan penyewa. Bahkan hari ini, tuan tanah banyak yang tidak mengeluarkan tanda terima untuk sewa dibayar, yang memberikan mereka dibahagian atas dalam proses untuk pengusiran, sebagai penyewa tidak mempunyai bukti tentang berapa banyak sewa  yang telah dibayar dan untuk berapa lama.

h). Perjanjian bersama
Terdapat  juga boleh memasukkan bahagian saling hak-hak dan kewajipan pemilik dan penyewa berhubung dengan tempat.

UNDANG-UNDANG INGGERIS

Contoh syarat-syarat seperti yang dinyatakan di atas, ditemukan dalam bahasa undang-undang Inggeris:
Akta Perumahan 1988 (The Housing Act 1988)berurusan dengan rumah-rumah tinggal saja. Peringkat sewa yang tidak ditetapkan oleh undang-undang dan mungkin akan meningkat, memberikan notis dalam bentuk yang ditentukan disajikan pada penyewa dan jika matlamat penyewa, ia boleh merujuk perkara tersebut kepada jawatankuasa penilaian sewa untuk penentuan. Penyewaan hanya boleh diakhiri oleh perintah mahkamah kerana memiliki. Atas perkhidmatan pemberitahuan tentang berakhirnya perjanjian pada penyewa, sewa akan terus sebagai persewaan berkala sampai penetapan pengadilan. Sebuah perintah mahkamah untuk memiliki hanya boleh dilakukan pada tertentu, alasan yang sangat khusus, salah satunya adalah penyediaan penginapan alternatif yang sesuai oleh pemilik untuk penyewa.

Akta Perumahan 1985 ( The Housing Act 1985 ) berkaitan dengan rumah-rumah sewaan disektor awam. yang penyewa rumah-rumah ini tidak dapat disebarkan kepada orang lain dan pajakan kecil tidak boleh dibuat. Penyewa mempunyai hak undang-undang untuk membeli rumah dalam acara dia diingini. Pada akhir penyewaan, pampasan boleh diberikan kepada penyewa yang telah membuat perbaikan kepada hartanah. Seorang penyewa hanya boleh diusir dengan cara perintah mahkamah, yang boleh diberikan kecuali dalam kes pelanggaran, hanya dengan alasan tertentu, memberikan penginapan alternatif yang sesuai dibuat tersedia untuk penyewa.

Akta Pemilik dan Penyewa 1954 ( The Landlord and Tenant Act 1954 ) berkaitan dengan penyewa komersial. Dalam hal pemilik ingin menamatkan penyewa, notis harus diberikan antara 6 dan 12 bulan sebelum tarikh berakhirnya perjanjian. Jika penyewa tidak bersedia untuk menyerahkan tempat, dia boleh mengemukakan permohonan ke mahkamah untuk suatu sewa baru atau membuat permintaan rasmi kepada pemilik rumah untuk sewa baru. Jika tuan tanah menolak, dia mungkin menentang aplikasi mahkamah oleh penyewa. Ketika mendengar aplikasi ini, mahkamah perlu memberi suatu penyewaan baru, kecuali pemilik rumah dapat menempatkan sebuah pertahanan yang berjaya atas dasar wajib yang telah ditetapkan. Jika mahkamah tidak menempah penyewaan baru, penyewa berhak atas pampasan.

Akta Pemilikan Pertanian 1986 (Agricultural Holdings Act 1986) sebagai namanya, berkaitan dengan penyewa pertanian. Penyewa pertanian mempunyai hak terhad keselamatan pemilikan berdasarkan undang-undang ini. pada akhir penyewaan jangka masa tetap, tidak ada penentuan automatik. Sewa terus sebagai sewa tahunan kecuali jika notis diberikan antara tahun 1 dan 2 sebelum berakhirnya penyewaan. Penyewa dapat yang melayani notis-counter pada tuan tanah, dan ini notis-notis counter membuat tuan tanah tidak berkesan. Pengecualian untuk ini adalah jika pemilik rumah memperoleh kelulusan daripada Mahkamah Tanah pertanian atas dasar undang-undang tertentu. Tanpa kelulusan ini, penyewa pertanian tidak dapat diusir.

Act Reformasi Prasarana 1967 (The Leasehold Reform Act 1967) 1967 menganugerahkan pada penyewa rumah sewa jangka tertentu mempunyai hak untuk wajib membeli jangka tahun dalam harta. Ini didasarkan pada kenyataan bahawa tanah milik ekuiti menjadi pemilik tanah, tetapi rumah milik ekuiti menjadi aset. Pemajak mempunyai dua hak - dia mungkin memperoleh sewa baru yang akan berakhir 50 tahun kemudian atau mungkin membeli harta dengan harga pasaran. hak ini dapat dilaksanakan oleh penyewa bila-bila masa dengan melayani pada pemilik notis bertulis. Menarik, undang-undang ini ditentang pada tahun 1984 di Mahkamah Hak Asasi Manusia Eropah (European Court of Human Rights) sebagai pelanggaran terhadap keperluan dalam Konvensyen Eropah mengenai hak asasi manusia bahawa “[n]o  harus dirampas miliknya kecuali untuk kepentingan awam ..." mahkamah merasa bahawa keyakinan Parliment Inggeris dalam adanya ketidakadilan sosial pada 1967 "tidak seperti dapat dicirikan sebagai nyata tidak masuk akal dalam pandangan pelaburan modal relatif dari pemilik dan penyewa".

Mahkamah berpandangan bahawa perumahan merupakan "keperluan sosial utama, peraturan tersebut yang tidak dapat sepenuhnya diserahkan kepada permainan kuasa pasaran". Harus ada kuasa perundangan untuk mengamankan "keadilan sosial yang lebih besar dalam lingkup rumah orang, bahkan di mana undang-undang tersebut mengganggu dengan yang ada hubungan kontrak antara pihak swasta dan tidak memberikan manfaat langsung pada Negara atau masyarakat pada umumnya" (penekanan ditambah).

KESIMPULAN

Itu adalah jelas bahawa banyak masalah dan kekeliruan yang timbul dalam hubungan pemilik-penyewa adalah hasil dari tidak adanya undang-undang yang menetapkan bahawa meletakkan dan menetapkan hak-hak dan kewajipan kedua-dua belah pihak. Kami tidak meminta banyak - hanya untuk beberapa jenis perlindungan dasar bagi penyewa. Lobi tuan tanah begitu kuat, bahawa penyewa telah terus menerus telah diabaikan dan terabai. Ini harus berubah. Bidang kuasa yang lain banyak, sekurang-kurangnya, sebuah undang-undang dasar yang mengatur dan menetapkan penyewa menetapkan. Tidak ada lagi alasan apapun, maka, tidak menyertakan semacam perlindungan dalam undang-undang negara.

IHSAN CAP

A.        TAJUK KURSUS YANG DI TAWARKAN

1. PENGENALAN KEPADA KTN

2. SISTEM PERUNDANGAN MALAYSIA

3. KUASA MENANGKAP DAN MENAHAN MENGIKUT KTN DAN CPC

4. PROSEDUR TANGKAPAN DAN PENAHANAN

5. LAPORAN POLIS DAN FIR

6. PENGURUSAN BARANG KES

7. INTIPATI KESALAHAN MENGIKUT SEKSEN 425

8. INTIPATI KESAHAN MENGIKUT SEKSEN 426

9. PERAMPASAN DAN LUCUT HAK BARANG KES

10. KUASA MENYIASAT DAN KTN DAN CPC

11. KAEDAH MERAKAM PERCAKAPAN

12. MENGURUSKAN OKT DARI AWAL HINGGA AKHIR

13. PENYEDIAN KERTAS SIASATAN

14. PENYEDIAAN FAKTA KES DAN PERTUDUHAN

15.RUJUKAN KES KEPADA TPR

16. PENDAFTARAN KES DAN BORANG-BORANG MAHKAMAH

17. AKTA KETERANGAN 

18. TUGAS DAN PERANAN PEGAWAI PENDAKWA

19. TEKNIK BERHUJAH

20. PENGHUKUMAN.

21. OPERASI MEMUSNAH DAN PELAN KONTIGENSI.

22. PENCEROBOHAN TANAH MILIK DAN MENYELESAIANNYA

23. BONOS - PECEROBOHAN TANAH MILIK DAN PENYELESAIAN

                  PELAN A, PELAN B, PELAN C, PELAN D, PELAN E, PELAN F.

                  AFFIDAVIT DAN KES –KES DULUAN MAHKAMAH

A.    SASARAN PESERTA

1.      PENOLONG PEGAWAI TANAH

2.      PENOLONG PENTADBIR TANAH

3.      KETUA PENOLONG PENTADBIR TANAH

4.      PENTADBIR TANAH

5.      PEGAWAI PENYIASAT SPRM

6.      PEGAWAI PENYIASAT PDRM

7.      PELAJAR UNIVERSITI YANG BERKAITAN

8.      PERUNDING HARTA TANAH

9.      LAIN-LAIN PEGAWAI YANG DILANTIK DI BAWAH S. 12 KTN

10.  LAIN-LAIN YANG BERMINAT DAN PEMILIH TANAH YANG BERMASALAH.

B.    JANGKA MASA – HUJUNG MINGGU SABTU DAN AHAD/RUNDINGAN

C.   TEMPAT – TAIPING ATAU DITENTUKAN PEMOHON

D.   BAYARAN 1 HARI RM 1000.00.